北京楼市突发“核弹级”利好这个海淀销冠豪宅成为资产配置最佳标的

香山樾 2024-05-01

4月30日，北京宣布优化房地产限购政策：提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，五环外新购一套住房。这一突发“核弹级”利好，瞬间让市场炸开了锅。要知道，从2011年“国八条”开始，北京一直走在限购最前沿，暌违13年，终于在五环外通过“限购套数+1”的方式，给限购撕开一条口子，坊间甚至认为这是限购整体思路重大转变的信号。不论如何，限购最严格的首都北京，在五一假期之前发布这条重磅利好消息，都蕴含着政府的良苦用心，也让市场异常振奋。

众所周知，五环外与五环外的价值是不一样的。例如海淀香山墅区，尤其是山前板块，没有人会以“五环外”的标签衡量其价值。数百年皇家居住气韵，城市鼎级的资源配套，妥妥的“五环的位置，海淀的配置，二环的地位”。这次限购政策的松绑，坊间普遍认为，北京供需情况非常健康的当下，改善需求强劲且亟待释放，所以重大利好北京外的豪宅项目。

而海淀五环可以说被利好政策精准投送了，从土地价值上来说，却几乎可说是唯一能够承接豪宅置业需求的区域，尤其是山前板块，持续热销、频频销冠的香山樾，也成为此次政策红利“精准投送”的豪宅项目。其以隐奢为核占位全国豪宅，价值逻辑清晰且屡获销冠，在区域内难逢敌手，此次政策放松又为其降低不少置业门槛，堪称全国高净值家庭资产配置的入手良机，同时有机会冲击全国资产配置的首选标的。

在刚刚过去的4月，香山樾荣膺北京销售TOP3，登顶10万+豪宅TOP1，再次封冠（数据范围：2024.4.1-4.30；数据来源：京楼销售排行榜公众号）。无论市场行情好坏，均可以展示出强劲的表现，香山樾已呈现出时代豪宅穿越周期价值屹立的强大气场。占据香山别墅区臻版位置，海淀城市高端配套与香山墅区自然文脉融合，全四层墅境大平层规划，这样拥有半山半城“顶配”的，可以说在北京豪宅市场上绝无仅有，也是香山樾强势承接这波“泼天政策红利”的底气。

销冠密码01

稀贵土地是核心资产的硬核支撑

香山樾的热销，首先在于高净值人群能够很直观感受到项目的土地价值。第一，海淀之上、香山别墅区的土地稀缺是市场共识。近20年高端改善用地供应不足10宗，近四年北京市过百宗供地中仅占2宗，香山樾出身即坐拥“典藏级”的土地，在三山五园与香山别墅区叠加的范围内，项目或是区域唯一在售高端纯质社区。

示意图

第二，香山别墅区所在三山五园区域拥有确定的未来预期。三山五园区域在北京拥有特殊的城市地位，在北京十三五、十四五规划中强调了区域为“国家金名片”，同时编制有《三山五园地区整体保护规划（2019年-2035年》，提出“首都功能建设重要承载区”与“国家历史文化传承典范区”的定位，同时集齐了“四个中心”的首都功能。

示意图

第二，区域具有隐贵居住区的独特历史与现时圈层感。香山别墅区，从辽金时起，就是皇家仕族争相进驻、著馆造院的所在，及至近代也成为诸多政府或部队大院聚集所在，这种历史上形成的隐贵居住氛围是别处无法比拟也无法复制的。及至现代，项目周边也多为西山美庐等赫赫有名的豪宅，这与高净值人群高端圈层居住氛围、高端圈层资源交流的需求高度吻合。

示意图

第四，香山樾具有明显的价格倒挂优势。根据市场公开数据，周边次新房香山壹号院挂牌价已经为15万/㎡，房龄超10年、与香山樾仅一街之隔的老牌豪宅西山美庐价格已超18万/㎡，神盘万柳书院更是超26万/㎡。而香山樾政府指导价仅为约12.1万/㎡，倒挂优势明显，这也是受高净值人群青睐的重要原因。

第五，香山樾地块素质较为突出。容积率约1.05，全四层规划，是多年罕见的低密地块。同时占地约7.38万㎡，如此大面积高端纯质地块，区域内已多年不见。近山不靠山，恰到好处的享山距离，在拥有良好的观山视野、赏山角度的同时，“一面香山，三面公园”的地形特色，也使香山樾成为与自然呼应最有特点的所在。