买房人注意!两大趋势或将改变未来北京楼市走向

北清云际 2022-11-18

最近的房地产市场,接连迎来多项政策利好。在数支“强心剂”中,最重磅的莫过于1112日晚发布的楼市金融16条,涵盖开发贷、信托、并购贷等多项房地产上下游融资。这是自房企大规模出险一年多来,央行和银保监会首次就房地产融资问题出台专门性文件。


除此之外,118日,中国银行间市场交易商协会还释放了“第二支箭”的利好消息:由央行牵头提供再贷款资金,点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”,预计可提供约2500亿元,后续还有望扩容。1114日,中国银保监会、建设部、人民银行联合发布通知,允许优质房地产企业将保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

在中央正式下达文件之前,城市重点地区房贷政策已经迎来松动:杭州地区建行、招行调整认房又认贷政策,首套房贷利率可按最低4.1%执行,二套房贷利率4.9%,同时二套房首付最低可降至四成。民营房企融资也出现实质性进展,“满足房企合理融资需求”向房企加速推进。

多项政策刺激之下,地产股债连续3日迎来涨停潮。前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。还有三只地产债因涨幅过大,在盘中触发二次临时停牌。多位头部房企负责人、业内专家评价称,楼市已出现标志性转变。

春风回暖的北京房地产市场,未来将是何种走向?从闭幕的二十大中,我们也许能获取到一些答案。

北京住房未来将以改善为主

二十大报告中,“增进民生福祉,提高人民生活品质”这个大框架,框出了房地产行业未来发展的落脚点。多位业内专家分析评论认为,这是国家对提升居民改善型住房需求决心的信号,随着人民美好生活需要日益广泛,改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

而在权威机构的报告中,也证明了这一点:北京住房仍有极大的改善空间。日前,克而瑞市场报告称,北京超9%家庭“多代同住一室”,潜在改善需求增量超新房年成交规模1.9倍;同时,北京有超过四成的家庭具有“代数+1”的住房改善需求,若转化为潜在住房需求增量,高达6000万平方米,达到了新房成交量的8.3倍。


以北京昌平南为例,这里的新晋购房群体,大多为互联网“大厂新贵”,或来自航空航天、生物医药等高新技术企业,收入颇为可观。“老人+孩子”三代同堂的家庭构成,也意味着在家时需要更多的活动、工作、学习功能空间。同时,转手、出租也更方便,保值、增值性强。

多重因素叠加,导致昌平南买房人“一步到位”,首套即改善情况日益明显。


/三楼层去化速度加快

除改善房源成交量日益攀升外,昌平南的买房逻辑还有一点也在悄悄发生改变:调查发现,新楼盘销售情况与传统固有认知区别较大——低楼层,尤其二/三层的去化速度越来越快,大有赶超中间楼层之势。

对于一老一小的“老人+孩子”型改善家庭来说,他们置业二/三层时所考虑的,多是以下这几点原因:

1.有老人孩子的家庭中,“安全”就成为了首要考虑因素。在低楼层居住,老人和孩子进出都比较方便,如遭遇紧急情况,逃生也更容易。

2.有些年龄较大的老人对乘坐电梯有一定的抵触,疫情当下,更加重对电梯此类密闭空间的抗拒,低楼层直接步行入户。

3.低楼层属于亲景楼层,既能“推窗见景”,又能在一定程度上有效影响局部温度,尤其是在炎炎夏季,降温效果明显。

4.价格上,低楼层的房源相对更低一些,总价可控,在满足居住需要的同时性价比更高,对于预算不多的家庭非常友好。

5.规避以前老旧小区的一些问题,如置业低楼层,可以有效避免小区停电、电梯故障等带来的不便,或者高层的低楼层供水一般是直供水,水质较好。虽然在目前的建筑技术下,这些都不再是问题,但对曾有过这类问题体验的购房者来说,还是更喜欢低楼层。

价廉质优的好房源如何选择

说了那么多,那有意低楼层的购房人,该如何选出价廉质优的好房源呢?可以参考业内人常用的捡漏法,即:

1. 项目产品力过硬,热销战绩频繁刷新,品质和口碑已经被市场认可;

2. 项目进入销售中后期,为加速清盘销售,一般会有前期没有的大优惠或豪礼相赠,购房者有机会薅到羊毛;

北京新盘众多,这种捡漏好项目却可遇不可求,“优质+优惠”双重条件缺一不可。还是以昌平南为例,经过盘点,我们发现该区域的北清云际项目特别符合捡漏项目的条件。

热销红盘北清云际,首日开盘当天,即斩获22.19亿元的销售金额。一年内又持续获得北京市、昌平区周度、月度、半年度销冠达20余次,积累了较好的市场口碑。

一个项目能成为“销冠盘”,内在的硬核产品力不可或缺。北清云际95平改善三居,做到了南向三面宽全飘窗,在当前昌平新房市场中,是同等面积段唯一的一个。室内动静分区,全明格局,南北通透,南向采光面横宽达9.4米,这一开间尺度,直追120-130㎡面积段,户型尺寸舒适度拉满。

更稀缺的是,北清云际95平三居做到了双纵轴双通透,厨房、餐厅、客厅为一道纵轴,北向卧室与主卧为另一道纵轴,通风效果极佳。

不仅有强大的产品力,“内外兼修”的好房子,才是真正的好房子。纵观昌平的产业中心发展史,可用两条主轴一以概之:昌平西侧与海淀接壤的“昌海发展结合带”,以及昌平大动脉“北清路沿线潜力带”。

两条主轴上聚集了中关村生命科学园、小米产业园等众多科技园区,数十家世界500强企业、千余家全球高科技企业在此驻扎,区位价值按照由南到北、由西向东的逻辑依次递减。北清云际地处两条主轴的核心交汇处,地段价值和未来升值空间不言而喻。

产业发展带动居住需求,决定楼市冷热。北清云际紧邻北清路约800m,畅通直达翠湖科技园、永丰基地、生命科学园等数个高新技术园区。南侧经西二旗北路、北五环,可快速串联全城。

另外,项目距地铁昌平线生命科学园站1km1站换乘西二旗,3站上地,4站五道口。13号线ab支线开通后,更是2站后场村,3站软件园。直达交通便利程度不言而喻。

出色的区位交通之外,北清云际的商业配套也同样优秀。如在建的海淀中粮大悦城,是继西单、朝阳、石景山后的第四座新成员;距项目不远的北京超级合生汇正在建设中,45万㎡复合商业购物中心,未来将成为北京北部最大最具吸引力的商业融合体。

此外,服务北清云际的卓越物业,国家一级物业管理资质,中国物业服务排行榜位居T0P13,是深圳第一家加入“国际金钥匙组织”的物业服务商。中国互联网TOP10的独角兽企业中,7家以及其相关生态企业都是卓越物业服务。卓越物业自带互联网服务基因,懂得互联网人,懂得科创人,必然知道如何服务好科创精英。

目前,北清云际部分房源成交即送价值30万元的精装大礼包,还有冰箱电视洗衣机家电三件套大礼相送,优惠促销力度之大,诚意满满。

从区位、交通、配套,到户型产品力、物业管理,无不体现出北清云际对品质孜孜不倦的追求,这也是北清云际能成为“热销红盘”的流量密码所在。项目价值优质,重磅优惠加持,应该说,置业昌平南改善好盘,北清云际绝对是值得考虑的优质之选。


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