买房人注意！两大趋势或将改变未来北京楼市走向

最近的房地产市场，接连迎来多项政策利好。在数支“强心剂”中，最重磅的莫过于11月12日晚发布的楼市金融16条，涵盖开发贷、信托、并购贷等多项房地产上下游融资。这是自房企大规模出险一年多来，央行和银保监会首次就房地产融资问题出台专门性文件。

除此之外，11月8日，中国银行间市场交易商协会还释放了“第二支箭”的利好消息：由央行牵头提供再贷款资金，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，预计可提供约2500亿元，后续还有望扩容。11月14日，中国银保监会、建设部、人民银行联合发布通知，允许优质房地产企业将保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

在中央正式下达文件之前，城市重点地区房贷政策已经迎来松动：杭州地区建行、招行调整认房又认贷政策，首套房贷利率可按最低4.1%执行，二套房贷利率4.9%，同时二套房首付最低可降至四成。民营房企融资也出现实质性进展，“满足房企合理融资需求”向房企加速推进。

多项政策刺激之下，地产股债连续3日迎来涨停潮。前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。还有三只地产债因涨幅过大，在盘中触发二次临时停牌。多位头部房企负责人、业内专家评价称，楼市已出现标志性转变。

春风回暖的北京房地产市场，未来将是何种走向？从闭幕的二十大中，我们也许能获取到一些答案。

北京住房未来将以改善为主

二十大报告中，“增进民生福祉，提高人民生活品质”这个大框架，框出了房地产行业未来发展的落脚点。多位业内专家分析评论认为，这是国家对提升居民改善型住房需求决心的信号，随着人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

而在权威机构的报告中，也证明了这一点：北京住房仍有极大的改善空间。日前，克而瑞市场报告称，北京超9%家庭“多代同住一室”，潜在改善需求增量超新房年成交规模1.9倍；同时，北京有超过四成的家庭具有“代数+1”的住房改善需求，若转化为潜在住房需求增量，高达6000万平方米，达到了新房成交量的8.3倍。

以北京昌平南为例，这里的新晋购房群体，大多为互联网“大厂新贵”，或来自航空航天、生物医药等高新技术企业，收入颇为可观。“老人+孩子”三代同堂的家庭构成，也意味着在家时需要更多的活动、工作、学习功能空间。同时，转手、出租也更方便，保值、增值性强。

多重因素叠加，导致昌平南买房人“一步到位”，首套即改善情况日益明显。

二/三楼层去化速度加快

除改善房源成交量日益攀升外，昌平南的买房逻辑还有一点也在悄悄发生改变：调查发现，新楼盘销售情况与传统固有认知区别较大——低楼层，尤其二/三层的去化速度越来越快，大有赶超中间楼层之势。

对于一老一小的“老人+孩子”型改善家庭来说，他们置业二/三层时所考虑的，多是以下这几点原因：

1.有老人孩子的家庭中，“安全”就成为了首要考虑因素。在低楼层居住，老人和孩子进出都比较方便，如遭遇紧急情况，逃生也更容易。

2.有些年龄较大的老人对乘坐电梯有一定的抵触，疫情当下，更加重对电梯此类密闭空间的抗拒，低楼层直接步行入户。

3.低楼层属于亲景楼层，既能“推窗见景”，又能在一定程度上有效影响局部温度，尤其是在炎炎夏季，降温效果明显。

4.价格上，低楼层的房源相对更低一些，总价可控，在满足居住需要的同时性价比更高，对于预算不多的家庭非常友好。

5.规避以前老旧小区的一些问题，如置业低楼层，可以有效避免小区停电、电梯故障等带来的不便，或者高层的低楼层供水一般是直供水，水质较好。虽然在目前的建筑技术下，这些都不再是问题，但对曾有过这类问题体验的购房者来说，还是更喜欢低楼层。

价廉质优的好房源如何选择

说了那么多，那有意低楼层的购房人，该如何选出价廉质优的好房源呢？可以参考业内人常用的捡漏法，即：

1. 项目产品力过硬，热销战绩频繁刷新，品质和口碑已经被市场认可；

2. 项目进入销售中后期，为加速清盘销售，一般会有前期没有的大优惠或豪礼相赠，购房者有机会薅到羊毛；

北京新盘众多，这种捡漏好项目却可遇不可求，“优质+优惠”双重条件缺一不可。还是以昌平南为例，经过盘点，我们发现该区域的北清云际项目特别符合捡漏项目的条件。

热销红盘北清云际，首日开盘当天，即斩获22.19亿元的销售金额。一年内又持续获得北京市、昌平区周度、月度、半年度销冠达20余次，积累了较好的市场口碑。

一个项目能成为“销冠盘”，内在的硬核产品力不可或缺。北清云际95平改善三居，做到了南向三面宽全飘窗，在当前昌平新房市场中，是同等面积段唯一的一个。室内动静分区，全明格局，南北通透，南向采光面横宽达9.4米，这一开间尺度，直追120-130㎡面积段，户型尺寸舒适度拉满。

更稀缺的是，北清云际95平三居做到了双纵轴双通透，厨房、餐厅、客厅为一道纵轴，北向卧室与主卧为另一道纵轴，通风效果极佳。

不仅有强大的产品力，“内外兼修”的好房子，才是真正的好房子。纵观昌平的产业中心发展史，可用两条主轴一以概之：昌平西侧与海淀接壤的“昌海发展结合带”，以及昌平大动脉“北清路沿线潜力带”。

两条主轴上聚集了中关村生命科学园、小米产业园等众多科技园区，数十家世界500强企业、千余家全球高科技企业在此驻扎，区位价值按照由南到北、由西向东的逻辑依次递减。北清云际地处两条主轴的核心交汇处，地段价值和未来升值空间不言而喻。

产业发展带动居住需求，决定楼市冷热。北清云际紧邻北清路约800m，畅通直达翠湖科技园、永丰基地、生命科学园等数个高新技术园区。南侧经西二旗北路、北五环，可快速串联全城。

另外，项目距地铁昌平线生命科学园站1km，1站换乘西二旗，3站上地，4站五道口。13号线ab支线开通后，更是2站后场村，3站软件园。直达交通便利程度不言而喻。

出色的区位交通之外，北清云际的商业配套也同样优秀。如在建的海淀中粮大悦城，是继西单、朝阳、石景山后的第四座新成员；距项目不远的北京超级合生汇正在建设中，45万㎡复合商业购物中心，未来将成为北京北部最大最具吸引力的商业融合体。

此外，服务北清云际的卓越物业，国家一级物业管理资质，中国物业服务排行榜位居T0P13，是深圳第一家加入“国际金钥匙组织”的物业服务商。中国互联网TOP10的独角兽企业中，7家以及其相关生态企业都是卓越物业服务。卓越物业自带互联网服务基因，懂得互联网人，懂得科创人，必然知道如何服务好科创精英。

目前，北清云际部分房源成交即送价值30万元的精装大礼包，还有冰箱电视洗衣机家电三件套大礼相送，优惠促销力度之大，诚意满满。

从区位、交通、配套，到户型产品力、物业管理，无不体现出北清云际对品质孜孜不倦的追求，这也是北清云际能成为“热销红盘”的流量密码所在。项目价值优质，重磅优惠加持，应该说，置业昌平南改善好盘，北清云际绝对是值得考虑的优质之选。