京投发展•北熙区——饼王，馅不错
京投发展北熙区是10月1日开的热销新盘，在之前介绍双十一销售的文章里也和大家提过。
项目开盘楼栋去化90%，因为现在上车机会太少了，以为没办法和大家详细讨论了。没想到这次有买房人来后台咨询饭总，说从网上的各种评价太多，非常犹豫，想问问北熙区到底怎么样。所以我们就趁着这个机会统一解答一下，给还在观望的朋友们做个参考。
项目的基本信息其他博主已经介绍了很多，这篇文章主要针对的是网络上讨论度比较高的几个问题做解答。买房是一个双向选择的过程，不同人的最优解往往天差地别，实在纠结的朋友可以加饭总助理号微信vfang19。
一、能吃到嘴里的饼才是好饼
现在讲东坝区域的博主，十个有九个半都会说东坝就是“饼王”，其中很多是含有贬义的。
但是如果从历史角度来看，东坝区域的“饼”已经画了10年了。第四使馆区、第二三里屯的概念最早可以追溯到09年，属于“老调新弹”。
东坝发展的突然加速是2020年，“两区”概念正式出现在国家级规规划里，金盏自贸区确定了发展金融服务等产业，这才算自贸CBD正式诞生。
“两区”正式挂牌后，第四使馆区、第二三里屯这碗“冷饭”也开始加热。但是从目前来看，这碗“饭”离“吃到嘴”还有很长时间要等，这也就是为什么使馆区边上的新房反而价格更低的原因。
对于购房者来说，区域内的产业配套主要是拉升未来价值预期，如果想要一步到位不打算置换的话，不必在产业上太过忧虑。
接着说说北熙区项目最大的卖点之一——地铁交通。
在建设进度上，3号线和12号线最早2016年就已经同步向着东坝开通，最快明年底就能建成通车。所以关心交通的朋友们不用担心，双轨交汇的地铁格局未来是一定能落地的，而且已经近在眼前了。
再来看另一个卖点，北京中学。很多家长会担心“XX校区”的名头会不会不是本校，毕竟本校和分校的教学质量存在一定差距。但目前从招标公告的信息来看，可以确定是北京中学本校。具体建成投用时间没有官方公布，我们预计大约是明年底建成，采用“划片+点招”的招生模式。
最后，北熙区是京投发展开发的大盘项目。大盘项目有一个特点就是开发商往往会潜心做好配套开发工作，很少出现配套不能落地的情况，北熙区也是这样。而且北熙区还有一个优势就是整个坝河北，北西区的部分，都是由京投发展进行土地一级开发，整体规划去年底已经公布了。所以整个东坝的“大饼”，北熙区是最有可能吃上的那一块。
二、户型不是尽善尽美，但一定能各取所需
北熙区是精装交付的刚需改善项目，这个定位就注定了它在部分购房人心里总是显得差强人意。
首先是有博主谈到的得房率问题。北熙区的得房率在72—76%之间，属于中规中矩。这个得房率是由北京建筑新规导致的，现在北京12层以上新房大部分的得房率都会在这个范围内。
其次是北熙区的户型问题。80㎡两局户型主要是面向年轻家庭，给在东坝产业上奋斗的年轻人一个就近置业的机会。从新组家庭或是三口之家在公司附近落户的角度看，厨房正对餐厅的设计主要是方便新手父母做饭的同时照看小孩，如果担心油烟问题也设置了拉门，算是半开放式的折中方案。
114㎡和123㎡就是很经典的多口之家户型了。从卧室分布来看主要是考虑到老人和小孩作息差别太大，为免互相干扰，影响休息质量。北熙区虽然是改善项目，但是“刚需”还在“改善”前，首先是满足在东坝工作的成长型家庭的需求。
最后是部分买房人比较在意的精装。现在精装交付算是商品房的大势所趋。毕竟企业集采能够降低装修成本，同样的装修质量，业主自装的总置业成本一定是高于精装交付的。如果担心装修质量，北熙区也在样板间公示了装修项目使用品牌，而且公示了硬装工艺。
相信有过二次装修或者升级置换的朋友们都清楚，买到毛坯房才到起点，装修还要从头学起。很多买房人在选房上都已经是呕心沥血，谁不想交付之后马上就能拎包入住呢？
三、纠结，一定是希望有更好的选择
很多新手买房人会觉得“刚需”和“改善”之间有一条明确的分界线，刚需就是要舍弃舒适性，必要时“老破小”也得忍；改善就一定要尽善尽美，“我全都要”。但是如果从单一项目的性价比来看，这就不是绝对的了。
比如北熙区，首期开盘单价每平米7.9万元，在东坝地区并不算贵。像东坝南区，2018年开盘的保利和光尘樾单价也在8万以上，龙湖天璞、恒大华府、首城珑玺单价每平米都超过10万。这些项目甚至在区位上没有产业优势，所以北熙区未来的升值空间还是可以期待的。
从自住角度来看，朝阳区600万的预算还有哪些可以选呢？南边可以考虑保利锦上、绿城沁园，优势是有地铁，交通可以；劣势是没有产业，未来置换不稳定。北边可以看看昌平，劣势是教育没有东坝好。
预算如果能到800万以上，还有首开望京樾，优势是距离望京很近，劣势比较多，地铁、学校和产业问题都比较大。如果不着急，可以等未来的平房桥，优势是有地铁方便通勤，劣势上学校、产业规划都暂时没有。
如果是在望京工作的家庭，并且有比较迫切的置业需求，还希望能住得舒服一点，那么北熙区就是首选。