北京土拍延迟率60%,北京房价会跌吗?

饭总选房 2021-10-12

今天北京2021年第二批次供地首批5块地开拍,基本上底价成交。在此之前,北京第二批次43块地中有26块地延期,比例高达60%。很简单,如果不延期,就有可能是60%的流拍率,会创下全国近期流拍率新高。

今天有三块地比较引人关注,分别是东四环边上的金隅昆泰十八里店地块、西红门的华润中铁地块、中海石景山地块。其中两块地在五环内,而中海在上一批供地中没有出手,本轮报名许多,首先把自家主战场石景山的地块拿下。想了解北京两次供地及销售细节的请加饭总助理微信vfang8 ,一对一告诉你许多内幕消息。


尽管如此,底价成交还是体现了冬天的寒冷,许多购房者在群里问:饭总,这是北京房价要凉了吗?

呵,每到此时,饭总都要恍惚一下,因为类似的对答在历史上重复了不知道多少次。

土地流拍率高有两种原因,一种是房子卖不出去,卖不上价格,市场非常不好,类似2008年和2014年的情况,开发商看不清后势不愿意拿地,怕砸在手里卖不出去宁可等等,就像购房者觉得房价要跌宁可等等再买一个道理。

还有一种情况,是中国国情下的特殊体现,那就是市场不错,房子呼呼卖,但是开发商觉得不赚钱甚至是亏本,对资金形成巨大压力,所以宁可不做这门生意了,或者先等等看看风向。

那么当前属于哪一种情况呢?

2021年北京新房一共卖出4.58万套,创下十一年以来新高。今年国庆节期间一共卖出1594套新房,是2020年的13倍。而2018、2019、2020三年国庆节新房成交分别是122、184、235套,也就是说今年是新房卖的最好的一年。


再看新增的供应,第一批地块新增供应约2.5万套,按照现在每个月约5000套的速度,实际上也就只够卖5个月的,而低总价刚需新房位置好的早就一卖而空,或者在比较偏远的位置。

而土地成本是多少呢?以今天拍地的金隅十八里店地块为例,地价约5万出头,房价指导价7.5万,价差2.5万每平。乍一看还是不错的嘛,但是人工、原材料价格飞涨,还有管理成本和营销成本,到处都是钱。


2021年建材行业一直在涨,高位运行,价格如下(摘录自网上):

1、螺纹钢价格已经上涨到5495元/吨,和年初的价格相比,每吨上涨了2000元,涨幅在超过50%。

2、过去的瓷砖涨价一直是每片1毛钱、2毛钱、5毛钱的小幅上涨,而本轮涨价,不少企业一口气直接涨了10%,涨价幅度也在2元/片~3元/片的范围。

3、立邦、久诺、美涂士、紫荆花、亚士漆等多家涂料企业,东方雨虹、亚士创能、阿尔法防水、世纪洪雨等防水企业再度调价,最高上涨25%。其中,从今年2月份开始,防水头部企业东方雨虹已经第三次发布涨价函。

4、大亚木业、水性科天、宁丰等板材企业从8月份开始,宣布刨花板产品价格上调50元/立方米~60元/立方米不等。

5、北京工地小工日结300了,前几年只要200多,焊工、钢筋工这些大工都要五六百朝上。

9月28日,第一财经新闻“控能耗传导至房地产:建安成本大涨,利润再遭挤压”中,列举了更多建安成本、人工成本上涨的详细数据。

最主要,开发商许多钱是借来的,并且成本不低。在三条红线的要求下,许多钱要拿去还债,流动性大幅度萎缩,资金压力前所未有的紧张。加上恒大事件让许多民营企业心有戚戚,本次北京土拍报价几乎都是央企国企。

所以,北京,甚至全国本轮土地流拍率高的核心原因是开发商缺钱周转,小城市房子不好卖,好卖的一二线城市由于限价,就算卖得好也不赚钱。于是开发商干脆躺平,而央企国企刚好登上舞台,但也是小心谨慎,不能碰三条红线。

那么既然北京的新房卖的不错,而供地又跟不上,带来的结果是什么呢?很清楚了吧,房子少了,尤其是低总价刚需盘减少,7090也改套内了,许多购房者被迫转回二手房市场去争夺优质二手房。

北京新房就不要指望降价了,关键是中意的房子能不能挑到好户型和好楼层好位置的事情。原来不太着急的还可以等后面源源不断的供地,但当选择余地变小的时候,购买力竞争就会加剧。而且目前这新的16个地块中,万泉寺、北沙滩这些就像树村壹号院一样,哪有你啥机会。现在这一批新房还有的选,不知道怎么选的请加饭总助理微信vfang8,饭总和选房师手把手教你怎么挑。

所以开发商不拿地,不是房价问题,是行业金融安全问题,对你房价并不是有利的事情。恰好相反,要想降房价,就应该大量供应土地,让更多的房子同时出来,加强开发商之间的竞争,才会有更多物美价廉的房子。

而近期央行货币委员会的贷款信号释放后,贷款额度放开,二手房市场预料很快会有所回复。而北京已经是无法再出台重大的房价压制政策,毕竟北京也是要靠土地恰饭的嘛。

经济压力将会前所未有的大,千万别觉得小城市房地产市场就跟你没关系,你在北京,许多待遇都是全国人民供养出来的。如果全国三四线城市经济都出问题,你不会比2008年更舒服。

估计无法等到两会了,且看11月份长老会,有没有最新的信号释放,或者有没有一些暗度陈仓的动作了。


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