涨幅18.8%！朝阳近一年涨价第一的片区竟然是它​

最近在统计朝阳区二手房价格数据时发现一个有意思的现象。

朝阳区近一年涨价最多的片区不是望京、不是朝阳公园、不是亚运村，而是东坝。

数据统计，东坝片区近一年二手房价格同比上涨18.85%，高于望京东16.74%，望京西15.83%，奥森匹克花园14.96%，亚运村13.86%。

通过数据也能发现，朝阳区涨幅在前10名的片区，片区均是品质改善人群关注的板块，有代表性的二手房小区，比如东坝的首开龙湖天璞、望京的保利中央公园。更多二手房数据、解读请加饭总助理微信vfang7找选房师。

为什么东坝涨幅能排朝阳区第一？

我们以东坝片区的两个典型小区为例：首开龙湖天璞11月份二手房参考均价126796万/㎡，去年12月参考均价96143万/㎡，上涨约3万/㎡，涨幅31.88%。首开常青藤D区11月份二手房参考均价78590万/㎡，去年12月参考均价69686万/㎡，上涨约9千/㎡，涨幅12.77%。

其中首开龙湖天璞2015年底开盘时，价格在7-8万/㎡左右，如今6年过去，目前二手房挂牌单价在12万+，涨了5万/㎡左右。

其实不止是二手房，东坝板块的新房涨幅在北京也名列前茅。东坝新房价格从华樾国际限均价6.9万/㎡，到华樾国际领尚限均价7.1万/㎡，再到德贤御府指导价8万/㎡，价格可以说是越走越高。

在前两天新挂出的东坝地块中，价格再次走高，指导价来到了8.6万/㎡，不到两年时间，新房价格涨了近2万。

下边，我们具体来分析东坝的涨幅可能有哪些方面的因素，大家有什么想法可以在评论区留言讨论。

1、产业利好，使馆区、自贸区...

2021年朝阳宣布东坝国际商务区的规划，东坝从此屌丝变男神，迈入国际化的高大形象。10年过去了，东坝还是那个东坝，销售曾经卖房时带你畅想的东坝未来也没有兑现。

如果看东坝过去十年，规划产业配套都没能如实落地，但也正是因为有了这十年的沉淀，如今的东坝才可以插上飞翔的翅膀。

第四使馆区、第二三里屯、金盏国际合作服务区、自贸区国际商务服务片区、未来规划6条地铁、各种商业、医疗、教育配套，这是如今大家口口相传的东坝，但很多人提起来仍然会嗤之以鼻，其实这是一个片区发展的必经之路，没有哪个片区说几年就能起来的。

（第二三里屯）

说的再好得有实际的东西落地，这才是看的见的发展。去年的一场推介会，这里与德熙国际医疗、焯安科技、金斯瑞、蓝龙药业、丝路能源、大悦城控股北京、香港置地、华润置地、金茂产城、电子城高科签署了入驻意向协议。据悉，该片区入驻项目规模约120多万平米，已建成、在建、拟建项目近20个，包括中组部全国组织干部学院、民航清算中心、清华附中凯文国际学校以及众多写字楼项目。

2、人大附朝阳分校东坝校区

人大附中朝阳分校东坝校区是一所全日制的民办12年一贯制学校，包含小学、初中、高中三个学段。作为人大附中联合学校的成员校，是人大附中朝阳分校向东坝地区延伸的办学主体，与坐落在太阳宫的人大附中朝阳分校实行“五统一”（统一标准、统一培训、统一教研、统一备课、统一评价）的办学模式。太阳宫人朝分可以说是朝阳最好的学校了。

据悉，人朝分太阳宫去年摇号的比例是1:20，大概6000人报名，太阳宫的中考成绩连续几年朝阳区第一名，报的人非常多；人朝分东坝第一年招生，摇号比例大概是1:5。

人朝分东坝小学和初中浸泡式英语课程全部由高水平外籍教师任课。全体教师学历层次高，职称结构合理，博士、硕士比例高达80%，30%毕业于海外名校；特级和高级教师占比超过30%，且均有长期在名校任教的经历。

（学校实景）

除此之外板块内还有9年连读的北京中学，学校也是促使板块价格上升的重要因素之一。

3、硬核交通网络，未来6条地铁

交通方面，规划6条地铁，进展比较快的是3号线和12号线，根据规划3号线一期（东四十条至东风站）预计2023年实现通车。通车后，从东坝中街站出发，6站可以到朝阳公园，7站到团结湖，朝阳公园再换乘14号线4站可以到望京南，团结湖换乘10号线3站可以到国贸，到望京和国贸都非常方便。

12号线是一条贯穿京城东西的轨道交通干线，它主要途经北三环，西起海淀的四季青桥南，终点至朝阳的东坝北区，途经海淀、西城、东城、朝阳四个区，总长29.6公里，全线设车站21座，其中有13座换乘站，可以与3号线、4号线、5号线、8号线、10号线、13号线、14号线、16号线、17号线、19号线、机场线、昌平线南延实现换乘。

4、万达广场、大型商业即将落地

板块内还有万达广场、根据最新官方回复，目前万达项目正在进行电力施工。下一步东坝乡将积极协调各相关部门，加快推进此项工作。万达的总建筑面积23.4万平方米，包含两栋酒店和两栋写字楼，其中商业面积18.18万平方米，分地上六层，地下四层，体量非常大。

（万达广场效果图）

5、安贞医院，补齐医疗短板

北京市朝阳区东坝地区周边人口达40余万，目前没有大型综合医院，北京安贞东方医院的建成有利于推动优质医疗服务资源的均衡布局，提高东坝及周边地区医疗服务质量，便利当地居民看病就医。

且为确保新建医院的医疗水平与安贞医院一致，北京安贞医院将派出医疗专家团队参与医院的建设与运营。医院建成后，将成为集医疗、教学、科研、国际交流为一体，以治疗心血管疾病为重点的三级甲等非营利性综合医院。

最近，朝阳区批复坝河滨水空间建设一期工程（使馆区东区段），全力改善东坝区域环境，打造宜居的生态空间，该项目预计明年内完工。

我放两张图，大家直接看改造前后的区别。

7、板块内高品质次新二手房近三年集中入市

2013年开始，房企接连砸下重金在东坝拿地。

2013年11月，恒大拿下东坝南区地块，楼面价5万元/平方米，刷新当年北京总价。

2013年11月，首城置业21.45亿拿下东坝地块，楼面价3.25万/平。

2015年9月，自住房首城东郡汇摇号，近3万人抢485套房。

2015年9月，龙湖保利首开联合体42.5亿+配建8.9万平方米“限价房”，拿下东坝南区地块。

2015年10月，保利首开天誉率先亮相东坝板块。

2015年12月，首开龙湖天璞开盘销售12亿；2016年5月，项目房源售罄。

最近两三年，首开龙湖天璞、保利首开天誉、恒大华府、和光尘樾等小区二手房逐渐入市，将东坝板块二手房价格整体拉高。

比如首开龙湖天璞，龙湖物业管家服务，龙湖做的园林，小区有新风、双重滤水系统，人车分流、地下塑胶车库、小区内有少年轮滑场、户外童乐区、中心庭院以及跑道。户型设计也不错，虽然是暗卫，但132的户型能做到四居室，客厅采光非常牛，有近12平的南向阳台，我放几张图大家感受一下。

既然东坝未来规划这么好，适合哪些人群？有哪些房子还不错，值得入手呢？

首先说人群，望京片区一定可以覆盖，东坝到望京直线距离只有5公里，自驾半小时内可以抵达，未来12号线开通后，通勤很便利；国贸同样可以，有3号线加持，自驾也在半小时以内。另外，副中心、首都机场等区域的人群也可以覆盖。

如果考虑二手房，希望尽早入住，建议看坝河以南的首开龙湖天璞、和光尘樾、恒大华府、首开常青藤、保利首开天誉这几个，品质相对不错。不过除了首开常青藤外，其余几个都是总价一千多万起的房子，门槛比较高。

如果考虑新房，目前华樾国际领尚、德贤御府可以选择。

华樾国际领尚目前75-145㎡的两居到四居产品基本都有，售价7.1-7.8万/㎡之间，根据户型、楼层位置不同，单价有部分差异，目前各户型剩余不是很多，大家咨询具体楼层和价格加饭总助理微信vfang7找选房师。