深度解读！两年涨2万，这个板块的底气在哪？

公众号后台有购房者连续催了半年，希望我们出一篇瀛海专题，讲讲这个板块的交通、教育、商业、医疗。

其实这个板块之前已经讲过很多次，今天再系统的给大家详细分析一次，希望给已经买了，或者关注这个片区、准备要买的购房者一些买房参考。

瀛海近几年之所以热度这么高，与三个核心因素有关：

1、首个开盘便售罄的限竞房瀛海府，2019年北京新房套数销冠中海寰宇时代，这两个盘的热销彻底打开了瀛海板块的知名度，从2018-2021年板块内新房一个接一个，从未断过。

2、地铁8号线南段2018年底通车，拉近了瀛海与市区的距离，北京虽然地铁密度大，但一个没有地铁的片区突然通了地铁，意义绝对不一样，更何况8号线被称为北京地下中轴线，江湖地位可与1号线媲美。

3、亦庄扩容，将瀛海旧宫纳入。

在讲板块的具体产业和配套规划之前，我们先了解一下瀛海板块的定位，板块的定位往往决定了未来的发展方向。

从板块发展来看，最早瀛海主要以产业组团为主，形成服装制造业、食品加工业、新型建筑材料制造业和机电制造业四大支柱产业，一开始的板块定位并不高。

后来随着周边一些村庄拆迁安置回迁到这边，以及瀛嘉汇、首开龙湖天琅、旭辉汇璟园、一合相等项目入市，逐渐形成产业+居住为一体的格局。

亦庄开发区扩容后，将瀛海旧宫定位综合配套服务区，至此，瀛海的发展方向算是最终定版。

这期间，开发商闻风而动，在南五环外的德茂-瀛海板块掀起了一股抢地潮。

2019年2月25日，3家房企（联合体）竞争瀛海地块，最终被中海以44.4亿，21.64溢价率拿下。——中海寰宇时代。

2019年9月28日，7家房企（联合体）抢争瀛海地块，最终被中海以32.7亿，25.77%的溢价率拿下。——中海寰宇时代。

2020年2月18日，7家房企（联合体）竞夺南海子公园旁边的地块，最终被绿城以67亿、34%的溢价率拿下。——和锦诚园

2021年1月26日，德茂地铁站西侧地块吸引16家房企（联合体）争夺，最终合生以46.57亿，21%自持，10.88%的溢价率拿下。——合生me悦

2021年5月11日，11家房企（联合体）争夺南海子公园西侧地块，最终首开+住总联合体以16.3亿，溢价率14.79%，竞公租房16000㎡拿下。——熙悦雲上

当然，板块内新房价格也上的非常快，两年时间从5万涨到了7万。德茂-瀛海之所以能让众多房企争相进驻，最核心的原因有三

一，亦庄扩容对板块的带动

亦庄扩容后将瀛海、旧宫、台湖、马驹桥等地纳入，其中瀛海旧宫定位综合配套服务区。

亦庄的高定位和发展就不必多讲了，经过30年的积累，已经形成高精尖产业布局、高科技人才汇聚、高圈层生活氛围共同作用的“三高”之地。2020年，亦庄经开区的GDP已经达到2045.4亿元，增速6.4%，位列北京16个行政区第五位。

产业的高速发展意味着人才和资金的持续涌入，那么人去哪呢？

亦庄控规中提到综合配套服务区规划人口27.4万，新城核心区30万，也就是说，瀛海旧宫所在的综合配套服务区的人口体量和核心区规模基本一致。

既然人往这边走，那么配套自然也不能少，所以控规中提出要给瀛海-旧宫提供完善的教育、文化、医疗等优质资源，这一点与大家关系最大，文章后半部分我们会具体拆开来讲。

当然综合配套服务区也不是说只是居住功能，这边也有产业的定位。另外，中日产业示范区就在瀛海南侧，未来会是一个超大体量的产业园区。

（中日产业园规划范围）

所以，未来的瀛海-德茂会发展成为居住+产业结合的板块，会逐步形成一个高端的居住商圈。

说到这，就不得不提这边一个非常大的IP——南海子公园。

二，南海子高端住区逐步形成

人做什么事情都希望奔着好的去，买房子居住也是一样，在北京这样的城市，挨着南海子公园这样大体量的湿地公园居住是非常难得的。

南海子公园，前身为皇家狩猎园林，现今为北京最大湿地公园，是不可多得、不可复制的自然资源。从城市发展和居住价值来说，但凡有大面积公园绿地的地方，周边的住宅品质和价格走势都会成为标杆。

例如，奥森公园、朝阳公园板块的房价约9万+，颐和园板块的均价已经突破10万+，就连近几年刚发展起来的新首钢板块均价也已经站上了7.5万+。

目前围绕着南海子公园，周边的高端居住区也在逐步形成，南海子公园东侧聚集了中海墅、紫禁壹号院、棠颂别墅、枫丹壹号等千万级的高端住宅；南侧聚集了亦庄金茂府、中海京叁號院、旭辉一合相等；西侧则聚集了和锦诚园、熙悦雲上、熙悦林语、中铁华侨城和园、首开龙湖天琅等等。

目前东侧和南侧基本已发展成型，西侧是目前重点发展，也是土地供应比较集中的区域，从板块的通达性上，也更好一些。

所谓的通达性，也是德茂-瀛海被看好的第三点原因。

三、板块通达性，8号线+京台+五环

2016年9月京台高速的开通，大大提高了瀛海人民自驾出行的畅通性，走京台-德贤路可以直通三环，走五环到国贸车程不到40分钟。

横向有五环、黄亦路、兴亦路、六环；纵向有京台高速、新机场高速、南中轴路，交通路网四通八达。

瀛海还有一个重头交通，那就是8号线，去年底已经全线贯通。8号线被称为北京地下中轴线，南起瀛海北至朱辛庄，可换乘14号线、2号线、6号线、10号线等多条地铁线路，通达全城。

另一方面就是大兴机场，机场虽然离瀛海比较远，但也不过半个小时车程，相比庞各庄、魏善庄等地，很多在临空经济区的购房者还是更愿意到瀛海、大兴新城去置业居住。

以上三点是瀛海-德茂最核心的三个发展因素。随着大规模的住宅开发，人口引入，瀛海的商业、教育、医疗也会随之起来。

大型医疗，瀛海及周边目前已经很不错了，板块内本身有中西医结合医院，亦庄有同仁医院，未来儿童医院落地亦庄河西后，离瀛海也非常近。

教育方面，九年一贯制的大兴区德茂学校，由原德茂小学和德茂中学合并，现在已经划入亦庄学区范围。除此之外还有红星小学、红星中学等。

目前已知的是该区域还将不断引进教育资源，其中一处位于共产房中建鄂旅投星光里南侧，之前定位是9年制，现在正在研讨升级为12年制学校。

另一处教育用地在德茂佳苑南侧，未来会规划建设为一所小学。

还有一处教育用地在熙悦雲上东侧、和锦诚园西侧，规划是小学用地，还是9年一贯制目前还不确定。

所以，教育方面未来是足够的，就看能不能引入一两所比较优质的教育资源了。

商业方面，瀛海-德茂未来也不缺。

瀛海地铁站南侧约300米是中海环宇城，总建筑面积93584.9㎡，地下车库三层，地上部分五层，局部六层。建成后，环宇城购物中心将成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化、健身等多种消费功能于一体的购物中心，并且以南海子地域特色“鹿”为主题。最快今年10月份开业。

根据之前网友在领导留言板留言，官方给出的回复显示：德茂地铁站这边还有一个体量12万平的商业综合体。

根据德茂地区的用地规划，按照惯例，大兴商业通长会选在人口集中、交通便利的地方，那么这个大型商业大概率会落在德茂地铁站西侧，下图所示位置。

（上图商业位置为预测，请以最终官方公示为准）

所以，我们可以预见的是，5年内，瀛海-德茂板块的商业、教育等配套资源都会快速起来，板块内居住的人口也会越来越多。至于说要发展到朝阳公园商圈、奥体商圈那样的成熟度，还需要一定的周期。

综上所述：

对于自住的购房者，这个板块完全可以选择，对于想投资的，建议中长期持有，短期内这边价格波动不会像限竞房到商品房时代涨的这么快。

刚需购房者可以重点关注合生me悦，就在德茂站西侧约300米位置，离地铁近，通勤很便利，对面就是那个12万平的大商业。这个项目一居室330万左右，两居室460万左右，刚需上车比较合适。

改善购房者可以看看和锦诚园和熙悦雲上，和锦诚园更靠近南海子公园，社区体量也更大，项目卖的非常不错，有130平、143平，171平，总价从800万左右到1250万左右不等。

143的户型做的很不错，非常适合要置换的家庭，户型是一个标准的四居室，南北通透，全明设计，家里有两个小孩，三代同堂居住都可以满足。

熙悦雲上户型也做的不错，106平有个5.6米的大边厅，产业设计上也很适合改善家庭，这两个感兴趣的可以找加助理微信vfang7找选房师综合对比一下。

最后，对于瀛海-德茂板块的房价，板块内的次新以及新房价格会继续坚挺，随着商业、教育等资源的逐步落地，价格会保持稳步上涨的态势，但涨幅不会太快。