二环新房卖9.3万？北京楼市今年的黑马来了！

上周五，北京规自委公布了今年第一批18宗待拍地块，大家期待的太阳宫、亚林西都没有，海淀也没有供地，让今年土拍开局少了一些看点。

不过值得期待的是，位于三环内、丽泽附近的纪家庙地块上了，指导价10.9万/平，要是能竞拍到政府份额15%，那就是9.265万/平。

（地块位置图）

9.3万买三环内新房，除了很难抢的永定府和抢不到的天恒学院里，这也是独一份了。这块地大概率会成为一个黑马选手，在今年下半年楼市大放异彩。

其余地块的指导价请看下图，石景山五环外刘娘府地块9.15万，丰台西四环外大井新村8.5万，可真贵呀。

咱们接着聊纪家庙这块地，为什么说他会成为黑马呢？

一、最核心的有两个因素：位置和价格

先说位置：这块地位于三环内，虽然处于被很多人不看好的南城，但三环内就是一个核心IP，三环内的新地供极为稀少，从去年到今年，这是除了万泉寺外的第二宗。

目前三环内在售或者待售的新房也非常少，可以分为三种。

第一种：建国门9号，属于那种非常贵的，总价预计4000万起，门槛太高

第二种：天坛府、万泉寺地块、纪家庙地块，属于那种非常稀缺，但购房者还能够得上的。

第三种：永定府、天恒学院里、中信城，这三个属于不拼财力拼实力的，能抢到建议可以上。

可以说，普通改善、要置换的购房者，能买的就是第二种，而天坛府目前小户型也卖完了，总价门槛到了小两千万。关注以上项目的购房者加微信vfang7了解详情。

所以，关注度自然都移到了万泉寺地块和即将开拍的纪家庙地块，以及在二批次或者三批次要拍的亚林西地块上。

但这块地从位置上讲，还是不如万泉寺地块和亚林西地块的，所以只能从价格上找补优势了。

来看价格：这块地指导价10.9万，拍地时开发商竞到地价上限则开始竞政府份额，最高15%，如果这块地能竞到15%，那么价格优势就很明显了。

10.9万打个八五折，就是9.265万，而北侧1.2公里的万泉寺地块指导价11.2万，还要配建保障性住房，两者价差2万每平。

虽然万泉寺地块位置好，但也架不住2万每平的差价呀。

而且，这块地周边不错的的新房二手房价格比也不低，去年著名的高端商品房中海甲叁號院售价大概在11万，比较知名的二手房昆仑域14万，中国玺10.3万，懋源钓云台11.7万。

那么除了位置和价格外，这块地还有哪些优势，有什么不足和竞品呢？

二、纪家庙地块优势解析

优势1：地块纯粹，无保障房配建

从去年到今年的供地中，许多位置好的地块都有保障房的配建，比如海淀北四环外的中建学府壹品公馆，地块北侧的万泉寺地块。而这块地比较纯粹，除了教育用地外，没有其他多余的配建，保障了小区的品质。

优势2：商业可享受丽泽商圈

地块周边步行可达的大型商业没有，但地块距离丽泽比较近，丽泽去年刚开了龙湖天街，到地块直线距离大概1.5公里，开车过去也比较方便，去西铁营的万达广场直线距离大概2公里。

（丽泽龙湖天街）

优势3：对面就是丰台五小万柳分校

学校虽然不是什么特别优质的，但也还凑合。丰台第五小学万柳分校，100%的比例直升北京市右安门外国语学校，派位中学有北京市第十二中学南站校区，北京市西罗园学校，北京市赵登禹学校，北京师范大学第四附属中学，北京市第十八中学西马校区。学校已经加入了丰台五小教育集团，未来会有比较快的实力提升。该小学地处城南经济腹地，多次被评为先进校区。跟五小其它分校不一样，万柳分校为独立法人。

优势4：医疗资源比较集中

地块附近聚集了佑安医院、丰台区妇幼保健院、丰台右安门医院、天坛医院等多个大型医院，就医比较方便。

优势5：交通便利，周边地铁多

这块地虽然离周边的几个地铁都不是特别近，但出行上挺方便的，往南大概900米是10号线纪家庙站，往西直线距离大概1.1公里是16号线和房山线北延的东管头南站，离三环、京开高速也近，到丽泽、科技园、国贸、金融街那边都挺方便的。

优势6：地块非常方正，产品可期

俗话说，巧妇难为无米之炊，大家在市场上也见了不少渣户型，很大原因是受地块限制。开发商考虑到成本不得不做成这种产品，而地块方正对开发商产品设计也有利，能设计出更好的产品给到购房者。

看完优势再来看不足，地块优势虽然多，但缺点也很明显。

三、纪家庙地块有哪些硬伤

不足1：城市界面差，周边全是老破小

这块地周边全是老破小，地块西侧是万柳西园小区，1990年的老小区，地块南侧是万柳园，1991年的小区，目前在售均价在5-6万之间，地块周边的道路也是破败不堪。

（万柳西园小区）

不足2：铁道噪音影响

地块北侧不到200米就是铁道，这个距离噪音影响在所难免了。

不足3：低密别想了，全是高层

地块容积率2.8，限高80米，这本来是地块的常规限制，但放到三环内大家还是希望能做低密的住宅产品。这个标准基本可以判定后期就是高层产品了，社区密度不会太低，园林设计非常考验水平。

再来看周边有何竞品，拿地的开发商要注意一下，关注这块地的购房者也要看看除了这个还有哪些选择。

四、纪家庙地块竞品解析

竞品1：中海甲叁號院

这是北京这两年众所周知的豪宅项目，销量也非常不错，从户型设计到精装、园林，社区规划都做的非常好，目前主力在售的是180平和200平的四居，总价2000万起。

竞品2：万泉寺地块

这块地是去年拍的，指导价11.2万，就在纪家庙地块北侧约1.2公里处，距离丽泽更近一些，上周已经曝光了效果图，我们也写了地块的测评，具体请点击：二环新盘曝光！价格倒挂3万/平，又要秒光？

竞品3：周庄子地块

这块地和万泉寺地块是同时拍的，被懋源拿下，目前效果图也公示了，地块共7个小地块，，其中有4块住宅用地，1块教育用地，2块绿隔产业用地，指导价10.6万，虽然价格比万泉寺低，但位置差了不少。

竞品4：亚林西地块

这块地是丰台今年拟供应的地块之一，位于丰台右安门医院南侧，距离万泉寺项目1.6公里，也在三环内，指导价预计在10.5-11.5之间，大概率会是11.2万，拍地预计到二批次或者三批次了。

关于这几个地块的最新消息，我们会随时追踪，有动态会第一时间在群内释放，选房师也会同步给关注的购房者，对这几个感兴趣的记得加饭总助理微信vfang7，避免错过重要信息哦。

那么这块地值得买吗？我们从两个角度看：

1、地块如果竞到政府份额15%，那么性价比比较有优势，值得买，毕竟明面上比万泉寺那块地便宜了将近2万一平。

2、地块如果没有到地价上限，还是按照10.9万卖，那还真不如买万泉寺，只贵了3千，但是位置要好很多。

当然，最终还要看具体做什么产品，这也是选择的一个重要因素。