二环上新地！隔壁二手房卖14万，这个卖11万？薅它！
还有不到10天就跨年了！时间可真快呀。
2021年三批次新地还没拍，各个区明年的供地计划都出来了，目前丰台、顺义、大兴、昌平等区已陆续发布明年的供地计划。
今天先具体说说丰台：丰台区为明年拿出了不少“好货”，10宗地的分布主要包括四个片区：
丽泽、青塔、南苑槐房以及丰台河西。
这次丰台还公布了这10块地未来的指导价范围：
三环内
亚林西、纪家庙地块：10.5-11.5万元/平；
五环内
大井新村、青塔、小瓦窑三个地块：8-9万元/平；
南苑、槐房两个地块：8-9万元/平；
五-六环之间
丰台河西三个地块：6-7万元/平。
我们逐个地块来看，首先是丽泽王炸地块，两宗地块相距不远。
丽泽王炸：位置好并不能掩盖缺陷...
纪家庙地块
位置：三环内，万柳西园小区东侧
预估单价：10.5~11.5万/平
纪家庙地块位于西南二环外，万柳园北侧、万柳西园北区东侧，距离玉泉营桥不远，上南三环、京开高速比较方便。
地块除了住宅用地外，还包括教育用地和医院用地。
地块起始价70亿，地上建筑面积8.96万㎡，毛算起始楼面价已经7.8万/㎡了，关注地块后续动态追踪，请加饭总助理微信vfang7
附近比较好的新房、二手房价格不低。新房懋源璟岳卖11.6万，合院有7000万到1个亿的；二手房昆仑域单价14万，最便宜的也1900万；中国玺相对价格低一些，10.3万，但是总价最低也1350万了。
假设纪家庙、亚林西两个新地块都是11万定价，相对昆仑域则有近4万一平的倒挂，100平买到价差300万！
不过缺点也是很明显的：
1、北侧是铁轨，据说已经基本废弃，但偶尔也会有慢速的绿皮火车经过，噪音比较大。
2、估计很多人不知道，这宗地块早期环境很差，治理不善，还有臭水沟！而且隔壁万柳西园、万柳园等老破小的内外环境非常不好，不知道在土地一级开发之时有没有治理。
3、交通不畅，之前万柳园这些小区外部道路没有正经的马路，每逢下雨下雪都没有好走的路，期望这次拍地能顺道改善一下周边环境。
相较纪家庙的这些劣势，亚林西这个地块就好上很多。
亚林西地块
位置：三环内，丰台右安门医院南侧
预估单价：10.5~11.5万/平
这块地属于是距离丽泽最近的豪宅区了，与纪家庙地块相距2km左右。
之前限竞房时代的佑安府、中国玺、昆仑域都是新地块的邻居，周边配套比较成熟了：万达商场、佑安医院、右安门医院，基础配套很不错。
马上没几天了，14号线、19号线一贯通，地铁双轨交汇，生活会非常方便。
至于缺点，其实无非两个，公租房小区和地铁噪音。
1、这宗地块隔壁就是亚林西板块的公租房，周边的小区也有与公租房混居的情况。
2、地铁固然方便，但14号线、19号线轨道经过，难免会有一定的噪音。
不管怎么说，三环内的地是卖一个少一个，这个地块虽然不如万泉寺那个位置，也足够稀缺了。
接下来我们来看青塔周边这几块地。
四环青塔：8-9万，5万+时代一去不复返...
小瓦窑地块
位置：四环外，京能机电工程大厦南侧
预估单价：8-9万/平
估计许多人还记得18年的橡树澜湾、国风长安，5.4万的价格，基本上开盘就被秒了，这个地块距离这两个盘很近。
地块位置还可以，过了吴家村路就是，周边有不少新建小区即将交付，包括橡树澜湾、首钢金璟阳光等等。未来这边可能还有11号线地铁站的规划，到五棵松、金融街都很方便。
这块地附近目前在售的新盘价格都不低，西侧的1.5公里的长安悦玺单价8万，南侧大瓦窑的国誉万和城、天阅山河也都是8万+的价格。
缺点：
1、周边是丰、石两区的交界，周边的环境有待提升。
2、周边1km内没有基础教育配套，最近的大成学校小学部步行也要1.8km。
大井新村地块
位置：四环外，天元公园东侧
预估单价：8-9万/平
这块地位置也不错，同样在西四环外，这个离四环更近一些。地块对面就是大公园，上京港澳、西四环都比较便利。
缺点明显：
1、周边基础配套很差，方圆500米内超市、饭店都没有。
2、距离地铁站比较远，对班族不太友好。地块距大井站直线距离1.3km，基本只能靠骑车或者公交接驳了。
3、如果定价8-9万，那还不如选择距离地铁大瓦窑站更近一些的国誉万和城、首创天阅山河，价格8万多更合适。
青塔棚改地块
位置：四环外，天元公园东侧
预估单价：8-9万/平
这个地块今年刚刚完成拆迁，这么快上市真是没想到！地块紧邻莲石路、四环，莲石路那一头就是海淀区。
交通方便确实没的说，开车出门就上主路了。而且商超、美食等基本配套还是不错的，这点比大井新村地块好上一些。
缺点也很明显：
1、没有地铁，对于没车的上班族来说是个缺憾。11号线虽然之后有会照顾到青塔片区，但是具体设站还没定，而且地铁获批到修建通车还要等上几年。
2、教育配套一般，同样的，最近的就是西边的大成学校小学部，这所学校虽然还行，但是实力确实比不上丰台区顶尖的丰台一小、五小。
3、距离主路太太太近了，莲石路近在咫尺，车流大的时候几乎没法开窗，而且东侧四环几乎早晚高峰必堵车，也会影响到居住体验。
总的来说：
这三块地不论是配套，还是价格上，都没有大瓦窑两个盘要好。而且8-9万的价格未免太高，五环内真是上不起车了！
丰台槐房：也要卖到9万？
槐房地块
位置：四环外，新宫站北侧仅500m
预估单价：8-9万/平
容积率2.2
南苑村棚改地块
位置：四环外，南苑公园南侧
预估单价：8-9万/平
容积率2.8
周边的新房天悦壹号、金府大院都在8万多左右，有叠拼也有大户型的洋房，总价也很高，2000万+，已经交房了都还没卖完。
两个新地块从容积率上看或许可以做刚需小户型，不过也得看未来开发商如何考虑。
丰台河西：未来要破7万？
三环内10万+，五环内8万+，五六环之间6万+，这是丰台明年10宗地块的情况，最后简单来说丰台河西三宗地块。
这三宗地块都不临地铁，东河沿两宗地块在熙悦天寰东侧，张家坟地块在西山金茂府南侧，如果定价要涨的话，对在售的熙悦晴翠和西山金茂府是个利好。
东河沿地块（2宗）
位置：五环外，熙悦天寰东侧
预估单价：6-7万/平
容积率1.7
张家坟棚改地块
位置：五环外，西山金茂府南侧
预估单价：6-7万/平
容积率：1.8（F1用地）
地块不太纯粹，有商办等配建，因此期待有实力并看好这里未来的开发商来拿地，其他的不多说了，这里的未来目前只能等待14号线西延。
小结：
可以看到明年丰台区没搞位置太偏的地块，位置都是很不错的。基本涵盖了丰台重点发展的几个板块：南中轴、丽泽商务区以及丰台科技园西区（河西）。
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