海淀这个片区年涨幅18.23%，惊现华润容积率1.5洋房！

12月11日，我们发布了北京过去一年典型片区的涨幅数据，其中海淀北部新区年涨幅18.23%，排名在北京前20之列。

前段时间我们写的中海永丰地块天呐！总价600万竟然还能买到海淀新房，以及12月13日上午刚刚爆出案名的幸福里润园都在这个片区，这两个盘预计会成为2022年非常火爆的新盘。

因为海淀的新房实在是卖的太快了，并且都是总价非常高的盘，而华润这个据说户型面积在100平出头，按照8.3万指导价计算，900万左右可以拿下（最终以开发商定版户型为准）。

从上图可以看到，海淀新房不仅总价很高，而且都卖的特别好，几乎都是出一个秒一个的节奏，接下来即将面世的幸福里润园、中海永丰地块、中建北沙滩地块大概率也会抢的很凶。

不过对海淀人民比较友好的是，幸福里润园和中海永丰地块都有销售限制，要优先海淀户口和社保，大家想争取买到低总价的机会加饭总助理微信vfang7找选房师。

下边，我们具体来分析幸福里润园这个盘有什么其他优势，有没有什么缺点和竞品。

一、容积率1.5的洋房

说优劣势之前，先来看项目的基本信息。

幸福里润园位于海淀永丰板块，具体位置在16号线永丰站北侧，如下图所示。

目前已知的基本信息如下表所示，项目容积率1.5，洋房设计，产品可以期待一下（表格中价格更正为8.3万）

看完基本信息，来看下项目本身有什么优势。

首先是容积率很低，我们统计了今年5月份和10月份拍的47块地，发现容积率小于等于1.5的只有7块地，占比15%左右，可见低密度的项目非常少。

户型预计会不错，可以参考下海淀幸福里的户型，比如109㎡这个，南北通透，南向三面宽设计。当然这只是小编的推测，大家还是等开发商定版的户型吧。

（海淀幸福里109㎡，已售罄）

物业很好，估计项目会采用华润的物业，华润在海淀做的橡树湾今年涨幅20%左右，与华润的物业管理有很大关系，社区维护的很好。

（橡树湾实景图）

至于装修以及园林设计等方面是否会有惊喜，咱们一起拭目以待。

说完项目本身优势，再看片区及周边配套有啥亮点。

二、北京最具发展潜力的板块之一

幸福里润园位于永丰科技园板块，紧邻海淀北部中关村软件园、翠湖科技园、生命科学园三大商圈，在海淀分区规划中，有两条发展轴线，横轴是北清路前沿科创发展走廊，纵轴是中关村大街高端创新集，而地块恰好位于两条轴线的交汇处，核心产业聚集最多的板块。

去年这里也落地了自贸试验区的科技创新板块，未来5年将释放700万平方米的产业空间，新增独角兽企业10家以上，创造约10万就业空间。

项目南侧约5.5公里是中关村软件园，这边聚集了百度、腾讯、联想、网易、快手、滴滴等等2000余家科技互联网企业，可以说中国互联网的半壁江山都在这了，所以周边的购买力是非常强的。

学校方面，地块2公里范围内两所在建小学，中关村三小分校和清华附小分校，三小分校计划明年开学，先不说未来师资力量、硬件设施怎么样，光是这些985/211毕业的家长们，生源首先差不了。

（中关村三小科技园分校效果图）

交通上，距离16号线有点远，不过地块东侧规划有19号线支线，在地块的挂牌文件和海淀区十四五规划中，这条线都被重点提到，前几天刚公示的2020-2035年轨道交通线网，也能看到19支线的身影。

商业配套上，地块西侧约400米是在建的海淀大悦城，预计2023年建成，交房前肯定是已经开业了，另外，南侧5公里地铁西北旺站还有在建的华润万象汇，预计明年开业，附近还有中关村壹号商业街、中关村集成电路设计园商业街、永旺国际商城等成熟配套。

地块西北侧1公里就是故宫北院，用地约62.01万平方米，啥概念呢，老城的故宫博物院总占地面积是72万平方米，可以想象体量之大，预计建成后每年将吸引300万+客流，间接带动板块经济增速，配套落地。

（故宫北院效果图）

看完项目的内外部优势，相信许多购房者非常感兴趣，关注这个盘的加饭总助理微信vfang7，能第一时间知道项目的最新动态。

看完优势，我们来讲下幸福里润园有什么不足的地方和竞品。

三、不足和竞品

不足之处：地铁是个问题，现有的16号线距离大约2公里，步行还是比较远的，虽然有19号线支线的规划，但是建设不会那么快。

竞品分析：这个项目要说竞品，那就是中海的地块了，不过中海据可靠消息做的是中小户型，两边的产品定位不同，所以也不存在太大竞争。

这个项目后期入市受关注是肯定的，海淀新房又少卖的又快，总价1000万以下的现在就华润和中海这两个了。预算足够的话，大家可以等等，项目明年上半年就入市了，预算有限还想在北边买，也可以看看隔壁昌平的奥森春晓、北清云际、龙湖云璟，位置也不错。