2021年北京房价涨幅前十小区揭秘！第一名上涨31%
这两天V房各个群里都比较热闹，大家都很关心12月6日的zzj会议对房地产的定调。目前看大家主要是比较关心后面房价的走势，不少购房者还是很害怕后面房价涨起来要付出更多的成本。
一、zzj会议解读
咱们重点来解读一下zzj会议的定调。
会议关于房地产的表述最关键的有两句话：
1、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
这里预计会覆盖刚需和改善，重点是在贷款的利率和批贷速度上，这会大幅改变开发商按揭贷款批贷慢的问题，无论对购房者买房意愿还是开发商的资金都有非常正面积极的影响。
2、促进房地产业健康发展和良性循环。
这句话要分成两个维度去理解，一方面对金融状况较好的开发商支持合理信贷，另一方面对金融状况存在问题的开发商要继续严控信贷。
所以按照历史的经验，如果首套或改善的房贷利率下调的话，购房者会比较积极的入市，一定程度上会推动房价上涨。
二、北京房价年涨幅8.8%，片区分化加剧
但是，现在和2008年、2014年去库存时期房价大涨不同，在房住不炒大方向下，不会再出现两年翻一番的情况了。北京这几年房价控制是不错的，今年同比去年二手房涨幅只有8.8%左右，比其他一线城市已经好多了。
尽管北京房价不会大涨了，可是一年涨10%，在北京房价总价基础较大的情况下，对购房者的压力也是比较大的，尤其是未来预期的心理压力比较沉重。
对于资金已经准备好，正在积极看房想要上车的购房者来说，春节前可能就是比较好的买房时机。但是，北京房子价格涨幅分化比较严重，片区不同房子不同涨跌幅差别很大。
三、2020年11月-2021年11月北京主力片区涨幅
那么，对北京的购房者来说，尤其是刚需和改善购房者，怎么才能判断哪些片区和房子涨幅会比较大？我们来看一下2020年11月-2021年11月这一年内北京主力片区和小区的涨跌幅排名情况。（数据去除了过去一年挂牌量极少和片区成交极少的异常数据，供大家参考）
马连道：学校不错，有北小广外分校、红莲小学
西北旺：产业很强，有百度、腾讯、新浪总部
东坝：规划很强，有3号线、12号线、万达广场
清河：非常成熟，有8号线、13号线、华润五彩城
万柳：学校很强，有中关村三小
望京：产业很强，有阿里巴巴、美团总部
丽泽：产业规划很强，有华为总部、五条地铁交汇
上地：学校很强，有上地实验小学、海淀实验二小
亦庄：产业配套很好，有京东、小米等，有人大附
北苑：非常成熟，有5号线、13号线，朝来森林公园
我们总结了这些片区的特点如下表，大家有不同意见欢迎评论区补充，更多片区数据请加饭总助理微信vfang7找选房师
四、2020年11月-2021年11月北京主力小区涨幅
再来看涨的比较快的这些小区，我们挑几个简单点评。
亦庄金茂府
1、人大附学校：今年9月份刚刚开学，是人大总校成员校，未来的教学质量肯定比较高。
2、南海子公园：距离2公里，北京市最大的湿地公园，全部建成后总面积超过11平方公里。
（南海子公园）
3、龙湖北京亦庄天街：预计明年开业，集合了300+优选品牌。
4、品质很好：府系该有的24小时置换式新风系统、遮阳系统等八大科技系统全都有
5、物业不错：酒店式服务、全天值班，随叫随到。
6、户型很赞：比如这个150平的，南北通透，三面宽设计。
上地南路6号院
学校非常好：海淀区一流二类小学，100%的比例直升北京市上地实验小学，派位中学有清华大学附属中学上地学校，中国人民大学附属中学西山学校。
中海枫涟山庄
1、紧邻地铁：小区门口200米就是16号线西北旺站
2、华润万象汇：西北旺地铁站规划华润万象汇，预计2023年开业
3、品质还不错：小区内部有水系、儿童游乐场地、中心广场等
（中海枫涟山庄实景图）
4、户型很棒：户型基本都是南北通透，带阳台的全明户型
5、物业负责：中海的物业，小区管理严格，访客登记，24小时安保巡逻。
保利中央公园
1、出门就是公园：小区东侧就是大望京公园，有水系、儿童游乐场等
2、学校还可以：北京市陈经纶中学分校，朝阳区优质教育资源校之一，教学设备一流。
3、品质很高：保利5000元/平精装房，小区园林、绿化做的都非常好。
（保利中央公园实景图）
4、物业非常不错：保利自己的物业，管理很严格。
5、户型得房率很高：户型基本都是南北通透，得房率很高，能达到90%以上。
金地格林小镇
1、学校很有名：人大附经开学校，一所十二年一贯制公立学校。
2、公园很近：小区对面就是博大公园，出门5-10分钟就能到。
（博大公园实景图）
3、品质很不错：小区内有会所，游泳馆、网球场等设施都有
4、物业比较赞：金地的物业，冬天小区水系的鹅卵石，都会擦干净摆好。
5、户型设计好：户型都是南北通透，带阳台的，布局非常好。
我们总结了这些小区的特点如下表，大家有不同意见欢迎评论区补充。
通过片区和小区的涨幅数据和分析，可以发现涨幅在前列的都有以下几个（部分）特点：产业强、学校好、地铁近、商业好、公园大、品质高、户型好、物业好。
所以，未来大概率能涨的房子一定是有上述特点的房子。
五、1000万以上预算有哪些选择？
前两天群里有购房者问1000多万预算，想换掉老破小买个好的新房或者次新，自住同时要求能升值，问专家有什么推荐？
那么，我们根据上面整理的今年北京房价涨幅前十名小区共性特点，仔细筛选了北京在售的30多个主力新房和100多个二手房，抽取部分1000万以上房子列举如下:
想知道还有哪些未来预期涨幅不错的楼盘和小区，加饭总助理微信vfang7找选房师详细咨询。
中海京叁號院：
1、产业不错：位于亦庄河西区，去年定位了自贸区，小米、京东等大型互联网企业相继入驻，产业实力很强。
2、配套齐全：周边商业、学校都很不错，北侧还是南海子公园。板块配套、环境非常适合宜居。
3、品质很高：项目的品质体现在精装标准上，酒店式的风格，低调奢华有内涵。
（中海京叁號院样板间）
4、户型很好：京叁户型也很经典，中海的大平层特点就是“大面宽、大视野”。南向16.3米的“超广角”落地窗，再加上270度的采光视野，俩字：“豪横”。相信这是不少人梦想的房子，想要了解京叁號院的房源信息、优惠信息加饭总助理vfang7
这两年，中海在北京遍地开花，购房者都比较认可，而头部房企中，还有华润、金地、融创、绿城等等房企，都做出非常不错的产品，大家接着往下看。
海淀幸福里——目前以120亿的网签额坐镇北京2021年新房销冠
1、产业强：位于海淀北部新区，紧邻永丰产业园，同时也是自贸区实施范围，未来产业更强势。
2、配套不错：未来周边有不少商业、以及地铁规划，因此未来的配套会完善，未来交通也会很不错。
3、品质好：华润打造的高品质楼盘，交付标准都十分不错，配置新风、中央空调等等。
这个项目卖的好不光体现在网签，之前加推过小户型，放出来当天就秒光了，可见海淀幸福里的关注度是很高的。
（海淀幸福里样板间）
保利绿城·和锦诚园
1、环境非常好：这个项目紧邻着城市最大绿肺南海子公园，未来公园三期距离小区东门也只有300多米的距离，逛公园休闲非常方便。
2、绿城的物业很不错，绿城物业常年排名前三，对于园林，业主维护还是细节都是很赞的。
3、配套完善，地铁8号线年底贯通，可以很快速的抵达丽泽、国贸、金融街等产业片区，并且周边的多个商业正在招商建设，未来将是南城集公园、地铁、改善的一个宜居的板块。
而二手房中，位于CBD的金地国际花园可以说集合了地铁、品质、物业的等强势因素，而且在近一年涨幅中还是很不错的。
1、临地铁，交通方便：周边有1号线、14号线，在建的28号线，未来形成三轨交汇。
2、品质高：小区绿化率很高，有会所且带私家后花园，每栋楼有自己的管家，大堂24小时前台，大厅通透且可会客。
（金地国际花园实景图）
3、配套很好：小区就在CBD商圈核心，隔壁就是万达广场，1km内还有北京唯一的skp商场，另外还有华贸中心、金地中心商场等等，购物十分方便。
4、物业很好：金地自持物业，常年都是全国十佳物业，而且还是无烟社区，24小时保安和前台服务管家。
这些因素让金地国际花园的成为了CBD片区中高品质的标杆二手房，其中不乏有CBD的企业高管。
因此，未来高价二手房要具备的因素有很多，学区地段等客观因素外，户型、物业、品质以及配套都是强相关。这也是为什么望京三剑客（东湖湾、保利中央公园、融科橄榄城）、亦庄金茂府这一批过去一年涨幅较大的原因。
未来好户型、好物业、好品质的楼盘都是稀缺货，楼市的分化程度加剧下，这类住宅在价格以及关注度上依旧吃香。
而2021年北京住宅步入高标准时代下，以树村学府壹号院一脉相承的沁园、望京养云、中绿东岳府、朝阳壹号都是刚需、刚改可以选择的。
不少总价比较低的高标住宅也配置了豪宅特有的中央空调、控温控湿等系统。
可见，在北京不同预算段的购房者都有高品质的选择，北京目前在售新房一两百，不知道怎么选，或是想了解更多片区新房动态，特价房等信息找饭总。加助理vfang7，买豪宅也能一起找开发商砍砍价~