PK大平层，别墅长线价值迎来“奇点时刻”

“奇点时刻”，是指量变引起质变的关键转折点。

每个大的趋势形成，都是从一个“奇点时刻”开始的。

比如智能手机的渗透率超过10%的时候，替代功能机的大趋势就形成了，这是智能手机产业的“奇点时刻”；

它是对趋势的一种确认，也是爆发式增长的起点。

具体到北京楼市，2021年，有一个品类的产品，迎来了属于它的投资价值“奇点时刻”。

它，就是别墅。

为什么这么说？从供需两端来看：

首先是供应端：2003年限墅令发布，2018年限墅令升级，北京全面禁止建设1.0容积率以下别墅。

公开数据显示，2020年，北京别墅供应4497套，同比降14%。

其次是需求端：今年截至8月底，别墅供应2373套，但成交却达2974套，库存加速去化。

这种供应收紧的趋势，今年迎来了“奇点时刻”。

发生了什么？答案很简单：

自今年开始，新增高低配、4层以下（含4层）的住宅项目在市面上几乎很少见到了。

在此之前，高低配是这几年总有新品别墅供应的很重要原因。

一些地块，由于容积率偏高，开发商为了做出高溢价产品，强行拉高部分住宅容积率，挤出地块排布一部分别墅。

这种别墅产品规划带来很多现实问题：比如深挖地下，地上面积小、舒适度不足，地下采光不佳、利用率低等等。

因为种种原因，高低配、4层以下（含4层）住宅将很难再出现。

真正的纯别墅社区、纯别墅（联排、合院、叠拼），只剩下存量在售产品。

然而，在需求端，随着三胎政策的放开、多子女家庭的增多，对这种具备立体空间、面积大、功能性强的住宅需求却在不断增多。

这就让在售的别墅将长期供不应求，价值自然也迎来了“奇点时刻”。

今年的土拍市场也印证了这个判断。

备受关注的第二批集中供地日前正式出炉，43宗地块中低容积率地块再次成为稀有物种，只有1宗地块容积率1.01，2宗地块容积率为1.1，超过半数的地块容积率在2.0以上。

第一轮供地中，1.01容积率的也只有一宗。

这些低容积率地块，基本上位于青龙湖、平谷等远郊区，位置好、配套成熟的低容积率地块供应几乎为零。

别墅虽然长线价值看好，但位置越来越远，供应越来越少，近城区别墅总价高不可攀；

位于4、5环的城市大平层，单价不菲，容纳三代同堂的户型，总价动辄过千万。

在这样的市场格局下，总价1000万起、位于北京传统别墅区—奥北别墅区的金隅上城郡项目，因为其兼具别墅价值感和低门槛，成为今年备受关注的项目。

金隅上城郡所处的奥北别墅区，是北京发展较早的别墅区之一。

奥北所在的昌平，向来是海淀、朝阳外溢客群的首选，而随着未来科学城等产业高地的崛起，区域购买力持续升温。

首先，它容积率只有1.0。

容积率是最直接的居住感受指标，这一点远超混搭型社区，可以实现整个小区全是别墅类产品的基本设计，居住密度低。

同时，下沉式的车道、实现了真正的人车分流，也让社区更安全、安静。

目前项目是准现房状态，所见即所得，避免了购置期房容易产生的预期落差。

其次，它在品质上相当用心。

比如，整体园林绿化率高达40%。

最能代表项目风格的红砖立面，也很有讲究。

金隅上城郡的红砖，经过四年精心研制，最终确定七种色调的红砖作为立面，虽然因此带来了大量的额外成本，但这一抹红所代表的生活质感和温度，却是金钱无法衡量的。

别墅的优势是空间布局更合理，在做到了功能分层的同时，每一层的功能又得到极致展示。

具体到户型而言，金隅上城郡也代表了当下别墅的高水准。

与平层住宅相比，金隅上城郡的居住体验和舒适度更胜一筹。

和很多别墅项目流行下挖不同，金隅上城郡把90%的面积给到了地上；

此外，10.8米超大面宽，6.6米奢华挑空，大开落地窗设计……把别墅亲近自然、畅享阳光和清风的体验感做到了极致。

一个典型的三代同堂家庭，在这个空间中，每一代人都有自己的私密空间，又可以得到充分的交流。

总价1000万左右，即可实现尺度舒阔的生活体验；

与现在动辄过千万的城市大平层相比，这样的选择无疑更令人动心。