500万内想买地铁三居！我建议你看看这6个盘
饭总选房 2021-09-27
两年前，要是有人说我来给大家讲讲北京500万能买哪些临地铁的三居新房，估计不少人会说，那不遍地都是吗？
今天这篇文章，和大家一块聊聊近几年北京新房市场的变化。北京限竞房供地是从2017年开始的（不知道限竞房概念的大家自行百度），入市是从2018年开始，当时位于大兴的瀛海府开盘60秒售罄的场景许多人还历历在目。了解更多北京新房、二手房市场信息、小道消息，请加饭总助理微信vfang8（备注预算、居室、要求）限竞房集中入市是2018年下半年到2019年上半年这个时间段，亦庄路东区、河西区；大兴4号线沿线；昌平未来科学城板块、昌平线沿线；石景山古城；门头沟S1沿线；房山线沿线；八号线沿线等入市了几十个限竞房。因为竞争关系，销售压力大，各个楼盘之间互相诋毁的场面数不胜数，其中尤以亦庄的路东区与河西区最甚。当时这些地方的限竞房限价大多的5.2-5.5左右，实际售价低于5万的也不少。房源多，选择性多，所以那个时候我们接触的不少购房者买房心态是：不着急，我多看看，后边没准还有更好的。2019年下半年的时候，我们就建议大家珍惜当时市场上，位置和户型都相对不错，价格也合适的新盘，许多购房者不以为然，认为后边还有更好的。其实从2019年的限竞房供地，当时就能判断出一些东西了。2017年，2018年、2019年、2020年这四年期间，北京限竞房的供应宗数分别是43、39、21、6。2019年已经出现明显减少，且供地价格相较同板块上涨的现象了。比如亦庄河西后来供应的中旅亦府和京华雅郡限价就比之前的几块地贵了1465元/平。2020年可以说是给这波刚需上车的最后机会，全年供应6宗限竞房，不限价35宗，聪明人都在2020年上车了。所以2020年以及2021年上半年的新房住宅网签非常猛，几乎创了11年的新高，其中限竞房是主力输出点。2020年供应的不限价入市后，许多刚需后悔没有早上车，石景山古城板块不限价价格破7万、四季青两个豪宅10万+、分钟寺豪宅10万+、大瓦窑8万+2021年本以为会好点，但没想到对于预算只有500万左右的刚需来说，并不友好。在套内7090限制下，大部分开发商做了120起的户型产品，总价不便宜，比如崔各庄总价千万级，王四营也800万起了。
那么，目前市场上还有哪些临地铁，且500万能拿下的三居新房呢？这个项目是通州区首个限竞房，位于台湖板块，目前在售均价约5.1-5.4万，且精装修交付。项目周边目前覆盖2条地铁，亦庄线和年底即将开通的17号线南段。17号线是一条南北大动脉，连接亦庄、台湖、国贸、望京、未来科学城等多个重要板块。目前在售的产品有70㎡两居室，总价约370-374万，可以做到普宅，首付最低130万；89㎡三居室中间户总价在420-480万，边户总价在450-480万；其余大户型就不做介绍了。
这个项目的性价比可以说是目前市场上非常高的一个，有地铁，有产业规划，因为是限竞房所以价格确实友好。感兴趣的请加饭总助理微信vfang8（备注预算、居室、要求）这是个神盘，2020年的北京住宅销冠，位置非常好。就在8号线和昌平线交汇的朱辛庄站，无论是到西二旗、中关村还是望京都比较便利。因为是限竞房，所以价格相对比较合适，项目限均价54197元/平，按照89平计算，总价约482万，要知道附近的新盘都6万+了，所以性价比可想而知。据悉，项目还有2栋楼没卖，估计盯着的人非常多，狼多肉少的情况下就不是钱能解决的事情了，拼一拼实力看谁能拿下吧。当然也不建议大家死等，别这个没等到又错过其他，到时哪头也没落着。关注北边的购房者请加饭总助理微信vfang8（备注预算、居室、要求）这是今年5月份新拍的地，在1号线八通线的南侧约1.3公里位置，这块地政府指导价7万，但是有20%的政府持有份额，所以实际售价在5.6万。这项目周边的二手房京贸国际公馆6.4万，龙湖蔚澜香醍6万，可以说是一个纯纯的倒挂盘，因为处于成熟居住区，所以周边商业、教育等配套都非常齐全。户型方面，项目有40平、55平的一居；70平的两居；85平、90平的三居以及其他大户型。按照5.6万价格算，90平的总价约504万。这个盘准确来说距离地铁的距离不是特别近，也是5月份新拍的地，就在大兴念坛公园南侧，目前有4号线生物医药基地站和义和庄站，距离都差不多。按照规划这个项目西侧还有一条M20支线。这个盘也是一个能突出新房价格上涨的典型，当时附近的颐璟万和、金悦府都是5万出头的价格，这个项目指导价5.7万，还不如之前的距离地铁近。在售的产品有70平的两居室，部分能做到普宅，首付35%约130万；89的三居总价约507万，预计部分会做到500万以下。想在4号线沿线置业的购房者可以关注。片区、小区、房源分析请加饭总助理微信vfang8（备注预算、居室、要求）这个盘入市以来经常霸榜房山区销冠，位置在房山线广阳城站西侧约1.5公里。中建的产品确实比较用心，项目容积率1.6，做的是纯洋房的设计，小区非常规整。据小编了解，买这个项目的除了房山本地的购房者外，很多都是在丰台科技园、甚至国贸等地工作的刚需，因为房山线北延的开通，房山的通勤效率大大提高。项目目前在售的产品有73平两居，总价320万起；83平三居，总价370万起；89平三居，总价410万起，精装交付，性价比非常高，适合刚需首套上车。这个盘也是个老盘，位于房山线良乡大学城站南侧，步行约800米即可到地铁站，也是目前房山区域距离地铁比较近的一个盘。这也是个限竞房项目，小区共11栋楼，1116户，容积率2.6，华发自己的物业，物业费3.8，目前房源所剩不多，但对于楼层要求不高的可以看看。目前在售的还有85平的纯南向三居，总价约350万起，还有一层和二层可以选，89的南北三居已经卖完了。感兴趣的可以加饭总助理微信vfang8（备注预算、居室、要求）最后，再次建议购房者，尤其是预算稍低的刚需，有合适的新房，并且能匹配自己的购房需求，不需要再等了。套内7090限制下，户型面积只会比之前大，总价自然也更高，目前市场上位置相对还不错，且有低总价房源的项目值得珍惜。
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