千亿土拍后才知道,这个宝藏红盘再不上车就晚了!

亦庄橡树湾 2021-05-12

北京首次集中供地千亿土拍,于昨日圆满落幕!


两天四场,25宗宅地,成交总地价981亿。连带前面4宗底价成交,29宗地共吸引了超过230家房企参与竞拍,揽金1102.21亿,整体溢价率为6.41%!其规模和热度可见一斑。


众所周知,土地市场作为房地产一级市场,长久以来都被视作楼市变化的风向标。


而相比往年,此次集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一,无论土地宗数、覆盖区域、限制条件、竞拍程序,还是参与房企数量,均打破了北京市场的土拍纪录,堪称史上之最。


这场史诗级的千亿土拍盛宴,必然会在一定程度上影响着接下来北京新房市场的新格局!


一、 22宗地块触及地价上限,涨势已成必然


进入竞拍流程的25宗地块中,有22宗触及地价合理总价上限,也就是超过80%的地块都拍到了最高价。


最终,还有10宗地块,冲破了“双上限”:地价上限+政府持有份额上限/竞报公租房上限,转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段,归属待定



地价是决定房价的首要因素。地价上涨,房价势必水涨船高。基于触及地价上限的占比和市场因素考量,未来楼市房价上涨已然不可避免!


一、 五环外楼面价破6,单价破8,六环内刚需或将无车可上


本次29宗地块中,有17宗的指导价都集中在6-8万/平这个区间。昌平、门头沟、通州这些曾经5万元/平的区域,房价将全面进入6万+时代。


从两天土拍的最后成交数据来看,崔各庄、东坝、金盏乡等五环外热门地区的楼面价均在5万以上,政府指导价均在7万以上甚至“破8”。


29宗地块中,刚需够得上的大约只占供应的五分之一左右,还基本都分布在远郊区县。


这也再印证了之前的预测,北京新房价格水涨船高是基本已成定局,五环沿线将全面进入改善需求阶段,六环内留给刚需购房者的选择,将越来越少。、



业内专家人士建议,购房者当前可以重点关注下将亦庄等板块,对比本次供地的最高限价和成交楼楼面价,亦庄等板块的洼地效应就非常凸显了。

一、 29宗地块中,六环内仅1宗纯商品房,未来稀缺程度显而易见


从北京供应的29宗土地来看,不受限制的纯商品房地块只有9宗,其余地块均设置了土地上限价格,并在此基础上,对竞拍者提出了不同的要求——


² 6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额

² 3宗土地竞报“公共租赁住房”面积

² 13宗土地执行“套内70/90”政策


未来,北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。


其中,六环内完全不受限制的完全市场化的纯商品房地块,仅有一宗。由此,未来六环内纯商品房买一套少一套的“断供”倒计时,绝非并非夸大其词。


同时,因为此次执行“套内70/90”政策(套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达开发建设总面积的 70%以上),北京市场的主流户型也将随之发生改变。若以中值78%的得房率来计算,意味着未来115-120中高改善型面积段产品供应或将增加。


正基于此,合硕机构首席分析师郭毅建议购房者可以考虑目前在售房源,一是因为在售项目价格可控,二是交房时间比较短,三是在售项目的精装品质和户型设计还不错,未来新项目入市户型偏大,虽然舒适性提高,但性价比不如在售项目。


二、 五环地铁旁,4万+纯商品房,错过或将成绝唱


逢土拍,必涨价。今天激烈的土拍,就是明天楼市的疯狂!对购房者来说,最好的上车机会,必然是房价疯涨的前夕!


那么,五环旁,双地铁,“精妆”纯商品房,双央企大盘……等集多重优越于一身的现象级红盘——亦庄橡树湾,无疑是当前刚需置业者不容错过的优佳之选!


² 亦庄新城芯,北京经济最强“增长极”,未来宜居高地。


择址亦庄新城核芯,不仅优享北京唯一的国家级开发区的重大政策红利、众多资源倾斜、前景发展巨大的多重优越;同时,亦庄新城还是全市唯一基本没有“城市病”的区域,堪称北京下一个10年乃至20年最值得期待的宜居板块。


² 两大地铁、四大商圈、八大公园,近揽一城优越


亦庄橡树湾距亦庄线同济南路站约3公里,西南侧预留M21号线(规划中)马驹桥站的接驳条件;由内及外接连亦庄核心商圈、大兴新机场商圈、北京副中心商圈、国贸CBD商圈等四大商圈;家门口即是已开放的600亩城市森林公园,周边海子墙公园、凉水河公园、通明湖公园、马驹桥湿地公园、南海子公园等八大公园环绕。


▲亦庄橡树湾区位图

² 双央企大盘,纯商品房,均价4万+,高性价比红盘


亦庄橡树湾由中交&华润双央企联袂钜著;纯商品房住区,不受限竞房“5年限售、70/90”的政策限制;


规划绿岛生态园林,配置环氧健康跑道;270°转角飘窗,舒阔空间格局;全系新风系统,品牌精装交付……央企匠心,精工品质,硬核实力,擎领一城热爱;


均价4万+五环旁仅此一家,一自面世即被追捧,堪称性价比王炸红盘!


▲亦庄橡树湾园林效果图


一、 爆款加推,均价4.2万,首轮涨价已完成,早买早赚


涨势已成必然,六环内纯商品房“断供”倒计时,亦庄橡树湾5#、8#建面约75两居、93三居爆款户型倾情加推中,均价4.2万/平,已完成首轮全线产品涨价未来很长一段时间里房价将继续呈现上涨趋势,买房就是买时机,越早买越早赚!


目前,亦庄橡树湾嗨FUN购房季火热进行中,爆款加推,超值钜惠,刚需置业者抢占六环内纯商品房的最佳上车时机已然来到,此时不入手,错过或将不再有!



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