新国展板块引领中央别墅区进入5.0时代

当一个国家、一座城市的经济发展达到一定规模后，精英阶层会择优聚居，衍生出城市的富人区。

谈及世界上最著名的富人区，很多人一定会想到美国的比弗利山庄（Beverly Hills）。这里聚集着众多好莱坞明星的豪宅和全球顶尖的奢侈品牌，是全球财富与名利的中心。

其实，随着中国经济腾飞，能源经济、明星经济、互联网经济、金融等带来的造富潮，为中国及其中心城市也孕育出颇具规模的富裕群体。从2021年胡润研究院发布的全球富豪榜可以看出，北京、上海已成为全球有钱人最多的地方，尤其北京连续多年蝉联世界十亿美金企业家之都。

在北京，最受明星巨贾追捧、发展历史最悠久的富人区是中央别墅区。

30年，4轮迭代，北京老牌别墅区不断扩围

中央别墅区的1.0时代，是指上世纪90年代初，“别墅”这一舶来品在温榆河板块首次出现。那个年代，中国人蜗居在狭窄逼仄的筒子楼中，没人见过别墅这种大house，更不会建造别墅。开发商只能照搬国外的设计，连建造材料也选择从国外空运。

中央别墅区雏形初现，一方面离不开温榆河造就的天然水景景观，为“缺水”的北京城提供了修建高端河畔别墅的资源优势；另一方面离不开首都国际机场带来的便捷通航优势，早期在中央别墅区买房的正是北京各大使馆的外籍人士。

时间进入21世纪，中国经济复苏繁荣、房地产开始全面商品化，经济型别墅顺应时代要求而兴起，从而推动中央别墅区进入2.0时代。当时，中国第一批因为互联网富裕起来的“海归”们，接棒成为北京中央别墅区的最大消费群体。北京温榆河畔的别墅开始邀请外国建筑设计师，在住宅设计上融入中国人的生活习惯和审美趣味。

在2000年后，北京别墅市场呈现一派欣欣向荣的繁荣态势，明星和互联网富豪扎堆在中央别墅区买房居住，市场的热烈反响近一步激发了开发商们建造别墅、共建中央别墅区的热情，而明星效应也让中央别墅区广为人知。京城百姓津津乐道：

1992年，位于顺义机场附近的丽京花园开盘，荣膺国际影后的巩俐豪掷3500万买入一套别墅；

2003年，位于温榆河畔的丽高王府开盘，发行《将爱》专辑出于事业巅峰期的王菲以单价6万/㎡的价格在此置业；

2005后中央别墅区进入了3.0时代。由于奥运会筹办，北京集中治理了中央别墅区周边的潮白河和温榆河的水域生态，兴建6.3万亩的潮白河森林公园，使得中央别墅区及其周边的生态环境明显改善，宜居指数飙升。2006年，王菲婚后一次性付款1800万再在温榆河畔购买晴翠园别墅作为婚房居住，尔后好友赵薇也在同一小区以9万/㎡的价格买房；

这是中央别墅区的高速发展期，价格一路上涨，“住别墅，开奔驰”几乎成为当时企业家的标配。

另一方面，龙湖、鲁能等全国性品牌开发商开始入驻中央别墅区开发项目，高尔夫球场、国际学校、马术俱乐部……中央别墅区成为京城人居“国际化”最前沿的标志，是北京第一别墅区，代表了成功人士的理想生活面貌。

2012年后，传统的“中央别墅区”土地基本开发殆尽，但市场依旧对该区域的高端住宅展现出蓬勃的购买需求，中央别墅区开始进入“扩围与深耕”为主题的4.0时代。

龙湖、泰禾、首开、中粮等擅于建造豪宅的开发商，先后在中央别墅区周边的孙河、后沙峪、国展、天竺等板块拍地建造别墅楼盘，在开发商与媒体的共同宣传下，中央别墅区的概念扩围，并将上述板块也纳入到中央别墅区的范畴。而龙湖、泰禾等建造的原著系产品、院子系产品，因为符合别墅居住人群的审美趣味和高品质生活需求，也为中央别墅区俘获了众多拥趸。

这一阶段，中央别墅区迎来高光时刻，因为政策市场原因，北京改善型需求持续释放，别墅市场呈现量价齐涨趋势，北京楼市正式进入改善置业时代。另一方面，随着北京高端置业需求持续旺盛，中央别墅区的地理扩展和产品迭代升级已成为顺理成章之事。

产城融合，新国展开启中央别墅区5.0时代

当前，随着北京“四个中心”建设步伐加速，产业创新驱动城市经济发展，产城融合成为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体。而中央别墅区本身处于国门商务区、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区（含第四使馆区）等多重辐射范围内，因此除了继续优化迭代高品质居住外，中央别墅区也将进入“产城融合”的5.0时代。

纵观目前中央别墅区的发展现状，传统区域已开发殆尽，孙河、后沙峪等板块规划偏向居住功能区建造，只有新国展板块能够一手抓会展经济，一手抓高端居住，适合走“产城融合”的路子，推动中央别墅区新产业、新业态、新模式的诞生。

产城融合作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，在未来城市经济发展中的作用将进一步凸显。新国展二、三期项目，着力打造功能完善的组团式会展综合体，突出现代服务业、文化创意、科技创新特色主题，积极承办专业展、新兴展、国际展，对加快北京会展业创新发展、提升北京城市影响力具有重要意义。其中，新国展二期项目主要功能为展览功能，集展览场馆、会议中心、配套设施于一体，将建设不小于20万平方米室内净展和约2.5万平方米净会议面积，建成后将成为北京市单体规模最大、功能最完善的综合型会展场馆。新国展三期项目立足配套服务，将联动周边优质资源，规划建设总规模超过100万平方米的特色商业、商务写字楼、酒店集群、公寓、住宅等服务业态，满足各类人群在参展、商务、休闲、消费等方面的多元化需求。

业内专家预估，新国展二、三期每年将创造132亿元直接会展业产值和1200亿元间接产值,承接北京市70%至80%的展会活动，以及大部分人员密集型展会和全部展览面积3万平方米以上的展会活动。

业内普遍认为，新国展板块未来是产城融合较好的区域，特色产业发展与高端居住有机结合。未来，周边居民在参与产业经济发展的同时，也享受高端舒适的生活。

另外，众所周知是，中央别墅区是北京真正具备国际化居住氛围、接轨世界级资源的区域。无论是区域内的国际学校、西式餐饮和娱乐休闲场所，还是居住在这里的别墅居民从语言、餐饮和生活习惯上都有很强的国际化特征。北京70%的国际学校集中在中央别墅区及其周边，北京精英阶层的孩子在这里接受完国际学校教育后，可出国在教育内容和文化上与留学目的国的教育体系实现无缝对接，这对于国际住户和“顺义妈妈们极具吸引力。

难得的是，新国展临近国门商务区，能享受国际化配套；受多个成熟商圈利好辐射，直达首都机场，交通便利，快速连接城市核心区；生态资源上，新国展受温榆河生态走廊直接辐射，坐拥城市级资源景观；这些均为新国展板块开启中央别墅区提供了强大的底牌。

近期华润和保利联手斩获新国展三期配套居住用地——22-02-007-1、22-02-007-2地块。此地块进入土拍市场伊始，便引起社会广泛关注，共吸引了11家房企及联合体参与竞拍。最终，经过75轮激烈争夺，由华润+保利联合体以85.77亿成功拿下该地块。此地块交通便利且配套成熟：距离花梨坎地铁站约1.3公里，不仅如此，花梨坎站也是区域内规划轻轨T2线的换乘站；紧邻中粮祥云小镇，国际商业街荣祥广场、欧陆广场位于新国展一期路南，距离地块约 2 公里；周边教育资丰富，国际学校鼎石、海嘉，公立教育资源实验二小、北京四中等都是优质名校。

据消息将建设为城市改善住房，预计最早4月可亮相，可拭目以待。