大V揭秘：2021年地价如何？ 买房的成本要增加？

前几天，我们盘点了2021年北京1-2月的18宗地块（含预申请），总起价631亿！

地块具体情况如下：

限竞房地块只有2宗：1宗位于大兴义和庄，1宗位于延庆区

五环内地块只有3宗：3宗均位于朝阳区王四营

城六区地块只有7宗：朝阳4宗，海淀2宗，丰台1宗

而城六区这几宗地块如果全部拍出，这几个新房均价会拔升，从品质上讲也会有所提升。

但对于购房者来说，一连串新的问题接踵而至：

2021年的地价是不是要涨？

买房的成本是不是要增加？

到底什么时候应该上车？

今天（1月29日），V房周周鉴好房第三期节目上线！

我们邀请到了北京楼市几名权威大V：地产营销人-韩乐老师、毅家之言-郭毅老师、素说吧-刘素京老师和V房副总裁-哈雷，一起在中海甲叁号院对北京2021年土地市场和楼市的走向，展开了一场激烈的讨论！

01

2021年的地价如何

说到2021年的地价是不是要涨，就不得不提遭到三次延期的“共产商品房”海淀树村地块。

郭毅老师说道：

“树村两块地虽然已经暂停出让了，但是目前看还是按照暂停之前的规则在执行，未来拍卖的时候如果按照现在的规则执行，那么会不会拍成共产房是存在一个不确定性的。

未来拍卖时如果达到地价上限，开发商再去竞拍共产房的份额，但是溢价率达到多少会触发这个规则是由zf来设计的，去年大部分地块这个溢价上限是定在了50%，今年房山地块是9.5%，大兴旧宫地块是10.8%，溢价上限明显收窄。

一方面是zf调节预期，不希望出现地王，对涨价形成一个太大的拉动，另一方面，开发商去拿地的难度也增加了，基于这样的情况，树村地块可能会很快达到这个上限。”

所以，从这一点上来看，官方对地价的控制会更严。1-2月的18个地块中，只有2块限竞房，其余都为纯商品房地块。虽然不限价地块在增加，但是溢价上限的收窄给地价上涨的幅度也做了部分限制，所以大家不必过于担心2021年的地价上涨。

02

买房成本要增加？

从这两年入市的新房来看，刚需想上车城六区是越来越难了，以前不起眼的地方现在竟然有些高攀不起了。

纯商品房的回归，也会激发开发商的拿地热情，在产品的整体品质上也会有提升。当然，会增加一定的买房成本。

房价和买房成本方面，素京老师分析道：

“从买房人角度看，26号合生拿地之后，很多群都在热议这块地，购房者都在说东南五环进入7万+时代。亦庄在过去20年发展中有过好几次颠覆性变化，形成了亦庄到今天的发展，能支撑这个房价吗？有待观察...

北京的新房市场今年一定没有暴涨的可能，整体来看非常健康，作为开发商来讲也希望房价处于一个稳定的阶段。

从政策层面来讲，北京应该不会的买房人有过多的打压，有可能对中介有什么限制。对购房者来说，不要害怕房子价格推高了豪宅，豪宅和大多数人是没有太多关系的。”

这跟V房和饭总一直以来的观点不谋而合，北京房价过去一年尽管上涨了2%-3%，但是处于合理范围。一方面是绝对值在“一城一策”范围内，一方面是同比上海深圳，北京控制的较好。对于明年来说，应该也会持续慢涨的状态，没有出现能致暴涨的理由，购房者不必过于恐慌。

对于购房者来说，确实应该好好珍惜限竞房，重点关注下热门地段的限竞房，毕竟是政府帮忙“砍的价”，所以最近一两年好地段产品好的限竞房还是值得入手的。

当然，在买房之前要先摸清当下市场。

03

到底什么时候应该上车？

什么时候该买房这个话题总是买房人最大的困扰。2020年，由于疫情原因，“家”的需求被再次放大。

韩乐老师讲道：

“说到疫情，感触特别深：疫情放大了什么？是放大了房子的重要性。

走心的说，家突然变成了安全岛，家与房子都联系到了一起。所以我想建议大家，在疫情间还在租房的，或者被二房东坑到的，有一些预算的，趁着还有一些好的房子可以选，建议还是尽早去买。稳定下来，再想置换升级的事情。

今年城六区的地会增多，因此置业城六区的机会也在增多，大家可以多关注。”

素京老师也比较赞同：

“去年虽然有疫情，但是整体二手房成交量是6年新高，今年可以选择的面会增多，很直观的感受就是今年的质量也在提升，疫情带来了健康产品的迭代，对于这届购房者来说，是很幸运的。”

长期接触大量购房者的哈雷老师给了购房者一些建议：

“近几年北京市场比较稳定，购房者在今年应该更多的关注到底哪些房子适合自己，从中找到位置、户型、物业好的房子，这些房子从资源上讲未来也会越来越抢手。

因此，刚需、改善尽量找三好房子，而且能上车尽快上车，现在的机会还是挺多的。”

对于购房者来说，仍然要积极入市，从历史长周期看，各个方面所带来的上涨压力，对刚需和改善来说，是不可言之痛。如果你有新房、二手房选房的问题或者想争取一些优惠，可以加饭总小号vfang7，备注一下目的哈。

今天的周周鉴好房就到这里，咱们下期再见！